■ 如何查最高容積率
我們來整理一下，上限容積率就是每坪土地最多可以蓋多少的房子室內坪數，用土地單價除以這個坪數，再回推公設坪，就能知道土地成本佔多少。
土地成本 = 土地單價 ÷ 上限容積率 ÷ 1.6 （銷坪係數）
那要怎麼知道這塊地的上限容積率呢？
◎直接搜尋關鍵字 ：「重劃區名稱＋土地使用分區＋容積率不得大於」google通常會直接跑出結果。
ex 搜尋：「台中14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會看到14期重劃區的細部計畫，裡面可以找到住1-1的土地，上限容積率是250%。
◎重劃區細部計劃書 ：如果關鍵字搜尋沒跑出來，只能到該重劃區的細部計畫書裡面查找，該土地使用分區的上限容積率。
■ 營建成本
營建成本指的是建商蓋房子要花的成本，會因蓋的結構、時間、每個地區的消費不同而有差異，在2020年前營造成本還沒上來之前，雙北的營造成本每坪可能估計在10-13萬之間，中南部大概在8-12萬；但2020年後一波營造成本上漲，2019年之後取得的土地，建議參數為
◎台北、新北：14萬/坪
◎新竹、台中、桃園：13萬/坪
◎台南、高雄：12萬/坪
■ 建商利潤
建商利潤包含建商的「管理成本」和期望的「利潤」。
建商管理成本就是蓋房子以外的成本，包含人員薪資、獎金、規劃設計費、廣告費、銷售費、稅捐及其他負擔等，通常約占一個案子的15%，而建商真正的利潤大概會抓20%。也就是說，建商要拿走的大概會用35%這樣的參數來估計。講了這麼多我們直接舉個例子；
案例一：國泰買14期
國泰建設，砸7.75億收購台中14期共1157.28坪的土地，每坪單價約67萬元，用我們的搜尋方式去搜尋「台中第14期重劃區,住宅區,容積率不大於」，會找到上限容積率是250%，我們用這些數值推算：
速算公式：
〔(土地單價÷最高容積率÷1.6)+12~14萬〕× 1.35＝未來預估價
［（67萬 ÷ 250% ÷ 1.6）+13萬］ ×1.35 = 40.2萬
土地成本＋營造成本＋ 建商利潤＝未來預估價
16.7萬/坪＋ 13萬/坪 + 10.4萬/坪 = 40.2萬/坪
要特別提醒的是，未來的市場也有可能不是這個價格去開價，因為最後市場好，價格再往上拉，市場不好，把利潤壓低一些，這都是很合理的。這個成本回推的價格，可以讓你知道國泰的開發人員，在看14期這一塊地的時候，是用未來至少可以賣40.2萬/坪以上來看待。在購屋或者購買周圍建案時，可以用這個價格當作參考。
