2021年9月13日，由於恒大集團子公司「恒大財富」出現兌付危機，多名投資者包圍了恒大在深圳的總部大樓抗議，整個過程經由新聞鏡頭出現後，很多投資朋友與客戶都來電諮詢我關於「恒大」的問題！
大家擔心的問題不外乎：
「恒大問題」會不會像「雷曼次貸風暴」？
中國大陸房地產會不會垮？
中國大陸股市會不會崩？
我們投資柬埔寨房地產，會有什麼影響？
似乎大家都是財經專家，談論著恒大財務問題，但真的請他們說出具體擔心什麼？又變成支支吾吾，不知所云！
我常常分享一句話：第一隻「黑天鵝」，真的是「黑天鵝」；當出現第二隻黑天鵝出現，那就是隻「黑色的天鵝」而已！
用在這次「恒大問題」相當適當！各位朋友，關於恒大問題，您擔心的是什麼？是否擔心很具體的問題？還是你只是是被整個恐懼氛圍所影響，跟著恐懼罷了？（延伸閱讀：恒大債務風暴神仙也難救？謝金河預言中國將重演90年代的「台灣病」）
「恐懼來自未知」就讓我從幾個方面去分享我的看法，希望對各位投資朋友有幫助：一，恒大問題的起源，二，恒大問題對中國大陸經濟的影響，三，恒大問題對中國大陸房地產的影響，四，恒大問題對世界經濟的影響，五，恒大問題對柬埔寨房地產投資的影響，六，恒大問題結果預測。
恒大問題的起源
恒大問題基本上就是因為中國大陸經濟改革開放以來，經濟快速發展，致使資金面：槓桿擴張，資金氾濫；企業面：不務正業，投資紊亂；投資面：標的貧乏，投資過度集中所造成，「恒大問題」只是冰山一角而已，中國大陸很多公司都有或大或小類似的問題！（延伸閱讀：恒大破產倒數，中國做好萬全準備？經濟撐得住嗎？這6張圖掌握關鍵資訊）
中國大陸累積二十年的財富，資金太多，加上外匯管制，資金都在中國國內亂竄，許多投資用資金槓桿包裝，整個中國充斥金錢遊戲。這次恒大最大的問題不在房地產，而是旗下的公司，推出許多理財產品，企業扮演資金公司，一但投資失利或景氣反轉，就很容易出問題！
反倒是恒大旗下的房屋公司，基本上「資產大於負債」，整個公司的危機之下變成提款機。比起恒大財富，恒大汽車……等等敗家子公司，恒大的房地產投資，尚屬穩健發展！
這些恒大的「敗家子公司」，就是恒大集團「不物正業，胡亂投資」的具體表現，以房地產起家的恒大，過度擴張，連汽車工業車這種需要「高技術」「高資本」的產業都投資，遇到風向變了，自然成為集團負債。恒大集團當初為了集團多角化經營，初衷是對的，但結果論來看，就是一個失敗的投資！
投資面部分：因為外匯管制，中國大陸對於海外投資審查甚嚴，因此許多資金只能在境內投資，致使許多濫竽充數的投資標的也常能滿載而歸，但對於投資者來說是不公平的！
2021年9月13日，恒大集團子公司恒大財富發生兌現危機，投資者包圍了恒大在深圳的總部抗議，這也是恒大這次問題引人注目的原因之一！
恒大問題對中國大陸經濟的影響
恒大問題其實不是今年被揭露的！從2017年習近平宣示：「房子是用來住的！」言簡意賅的一句話，早就透露中國大陸的房地產市場將會有整改的措施！中國大陸房地產業界早就嗅出端倪了！
因此，恒大問題真的是雷曼次貸風暴嗎？我想差之甚遠！
基本上兩者本質就不一樣。雷曼以投資銀行為主題，包裹許多衍生性商品，主要風暴在於以空買空連環套，這跟恒大以房地產公司為主體，因過度擴張，濫用資金槓桿，還是有很大的不同！
雷曼連環爆影響甚廣，是黑天鵝！恒大，就是隻黑色的天鵝。
而且，此時「恒大問題」被放大，也因為中國大陸推出「全民富裕」的政策，許多既得利益者利用「恒大問題」興風作浪一番，許多的問題被放大了！至於「全民富裕」的問題，有機會再跟大家分享我的看法。
但簡單說一句，「全民富裕」的政策不像第二次文革，其實更像台灣當初的「平均地權」「三七五減租」「耕者有其田」，會有許多既得利益者剝奪利益，這些利益被侵蝕的人或企業，當然會有所反擊！
「恒大問題」這時候被放大，當然是一種對當權者的示威！那「恒大問題」對中國經濟真的一點影響都沒有？那也不切實際！
「恒大問題」將讓中國大陸進入2至3年的經濟陣痛期，很多企業會進入斷奶期，很多企業要轉大人。整個中國大陸的經濟將轉型，從快速致富的企業型態，例如：互聯網，開始轉為實業化的企業型態，未來高科技工業將是中國大陸所重點發展的企業類型！
這2至3年的陣痛期，會不會安全度過？
中國大陸政府是「計畫經濟」，加上「貨幣政策」，「利率政策」及「政策手段」，更中國政府龐大的資金，我認為要度過不難！「恒大問題」是被迫開啟改革的開端，但也是中國大陸產業轉型的契機！
恒大問題對中國大陸房地產的影響
中國大陸房地產市場不但「限漲」，還「限跌」，這次「恒大問題」影響之所以沒有想像得大，就是因為中國大陸本來對於房屋貸款成數就控制嚴格，貸款成數很低，第二套房更低於五成，很多地方每個人僅限購兩套。因此銀行因房地產貸款產生的呆帳不會太多。外國人常常用本身的狀況去看，殊不知中國大陸對房地產投資的限制之嚴格！
未來中國大陸房地產會不會沒落？其實就是那句話：「房子是用來住的。」中國大陸城市高房價已經影響生育率，若不能有所控制，將動搖國本！未來中國大陸各城市，房地產市場將因各城市的狀況有所不同。
如：上海房價早已限制，這幾年已經難漲；深圳也跟進嚴厲的購屋限制！但需要發展的城市，卻可利用購屋政策吸引人口進入。中國大陸更開始類似新加坡公屋的「安居房工程」，未來中國大陸的房地產市場，將是「自住」及「局部發展」的態勢！
恒大問題對世界經濟的影響
「恒大問題」中最大的一項隱憂，是其所發行債券違約問題，我認為這個問題的答案，就是「債券會違約」。但恒大在海外發行的債券本來就是高收益債，俗稱「垃圾債券」，海外發行時，購買的單位或基金經理人早就將風險算在內了，就算恒大海外債券違約，對於國際經濟影響不會太大。
影響較大的，反而是未來其他大陸企業海外發行債券時，恐怕需要較大成本！至於股市，全世界股市本就在高檔，因為恒大問題適當宣洩壓力也不是壞事，但若說「恒大問題」影響全世界經濟，或許有點高估恒大！
恒大問題對柬埔寨房地產投資的影響？
其實向我諮詢恒大問題的朋友，潛在的問題大都是問這部分。但我還是覺得，該了解恒大問題的本質。回到這個主要問題，我的答案是：「正面多於負面」，「短空長多」。
柬埔寨投資房地產，都屬於海外投資，只要選擇好的建案，就完全與「恒大」無關！柬埔寨建案固然有很多大陸建商，但恒大所影響的問題，對其他房地產公司來說是短期影響。在中國大陸對房地產的「限價令」下，正派經營的房地產投資公司不會受到太大影響；且中國大陸要對房地產業下手的風聲，自2017年中共舉行19大起，到如今已經4年，大型房地產公司早已有因應計畫，到海外市場發展是這些大型房屋公司的長期發展策略之一！
對於中國大陸習慣於投資房地產的投資者，慢慢將學習將眼光放遠。放到海外房地產市場，尤其柬埔寨與中國大陸的關係甚密，將會有一波中國大陸的資金潮進入柬埔寨，這是柬埔寨房地產投資的「長多」。
恒大問題結果預測
筆者認為：恒大問題將有以下三個結果：一，恒大集團將分拆，敗家子公司將結束，賺錢有資產的房地產公司將被併購。二，恒大發行的債券，會違約收場，金融市場短期波動難免。三，部分「類恒大」公司將被引爆，處理方式將遵循恒大模式。
「恒大問題」受人注目，與事件發生的時間有莫大相關，發生在中國大陸產業轉型之際，也發生在中美貿易競爭之際。有人認為是轉型之痛與必要之惡！但也有人認為將動搖中國大陸國本！剖析恒大的問題與層面之後，我認為更傾向前者！
過去的中國大陸，是一個「站在風口，豬都會飛」的時代。「恒大問題」的發生，代表一個時代的結束，未來中國大陸的市場將是需要懂得「揚帆掌舵」才能航向千里的時代。此時，是一個時代的殞落，也是一個時代的興起！
作者從事海外房地產投資，專營柬埔寨、東協及中國大陸等地房產，涉獵研究國際政治金融究，著有《玩賺金邊2021》一書。
責任編輯/周岐原
