台北市的建築老化與都更失能

2021-08-27 11:20

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政府將老屋重建視為重大施政,積極推動都更。(資料照,柯承惠攝)

政府將老屋重建視為重大施政,積極推動都更。(資料照,柯承惠攝)

所謂都市更新按照處理方式,分為重建、整建及維護,而辦理形式則分為自辦與公辦,自辦又分為自建、委建、合建。為避免討論失焦,這裡僅將本文「都更」的指涉範圍,侷限在最常見的「自辦合建」類別。

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以「自辦合建」為主的都更現狀

合建是指地主出地、建商出錢,爭議點在於分配。沒有建商願意做不賺錢的案子,而地主也不僅止於滿足獲得新屋,總覺得土地的價值都被建商賺走,希望能分得更多。這種對於都更想像的巨大落差,造成雙方往往僵持不下,終至破局。這大抵也是合建流局的重要因素。簡單來說,都更失能的根本原因在於:大家想要的都太多了。雪上加霜的是,大型集合住宅社區隨歲月流逝衍生的複雜產權問題。這類社區通常基地面積大,但是地主眾多。經過世代交替;幾次繼承後,就會衍生產權因繼承而分割的狀況,或是所有權人已不在臺灣。這些需要逐一確認的各種狀況,都將使未來的都更窒礙難行。

在此情況下,對於合建的另一方—建商而言,真正具有吸引力、有利可圖,且願意排除萬難也要辦成者,只剩下蛋黃區精華地段的案子。可以預見這將導致台北市的都更進度緩慢。(延伸閱讀:國宅都更後一坪250萬!忠孝復興站旁正義新城,將是台北市中心房價最大奇兵?

1980年代「國宅熱」,埋下2030-2040年台北市都更危機的伏筆

行文至此,筆者將從另一個視角來談這個問題。1980年代政府曾經大力推動國民住宅,或許能用「國宅熱」一詞來形容。其梗概即政府在1975年通過〈國民住宅條例〉以降,實施「國民住宅六年興建計畫」(1976-1981年),其中第一期「四年國宅計畫」(1982-1985年)與第二期「四年國宅計畫」(1986-1989年)。目前所見的國宅,大多是此政策、計畫推行下的產物。令人感到遺憾的是,「國宅熱」在當時並未能夠有效處理居住議題,其公平性也經常為人所詬病。最終,政府在1999年廢除〈國民住宅條例〉。(延伸閱讀:老屋靠都更變身豪宅為何機會將越來越少?)

目前臺北市精華地段的國宅屋齡多介於30年至40年間,這毫無疑問是前述政府政策下的產物,例如成功國宅、正義國宅及大安國宅。這裡無意評論當時國宅政策的利弊得失,僅在強調,無論這些建築本身的品質、政策效益如何,再過十五年,這些大多完成於921大地震前的國宅的建築結構(大部分為鋼筋混凝土)強度有限,且將屆臨使用年限。事實上,國宅也只會是2030年以後,台北市老舊建築的冰山一角,1980年代民間修築公寓與大樓的數量,必然遠遠超過國宅。問題的癥結在於,老舊建案及其潛在危險隨時間流逝遞增,而現有都更法律規範卻無法有效率地協助都更進行。

北市蛋黃區的中古屋、國宅大多於80年代完工,20年內勢必都將屆滿使用年限,成為危老建物(圖片來源:作者提供,資料來源:信義房屋)
北市蛋黃區的中古屋、國宅大多於80年代完工,20年內勢必都將屆滿年限,成為危老建物(圖片來源:作者提供,資料來源:信義房屋)

這些建物的確切數量有多少,受限於資料量龐大與版面有限,且難以具體呈現,也不易給出一個確切的數字,但並非沒有方法觀其大要。最簡單的方式,就是利用房仲網頁提供的售屋地圖,設置在屋齡在30年以上,瀏覽蛋黃區的售屋案。地圖上每出現一顆氣球,就會是未來的危老建築,而這些建物實際數量只會比售屋地圖上所顯示的更多。畢竟,在一般狀況下,一個區域中不會剛好所有居民同時都想賣掉房子。

2035-2045年:危老建築與空屋的夾擊

一棟危老建築對於市民的生命、財產安全就是潛在的威脅。理由在於,就建築本身而論,鋼筋混凝土的結構,在歷經超過半世紀,超過有效期限後,仍能夠有效的應對台灣頻繁颱風與地震的侵襲嗎?建築損壞時,只會影響到建築內的居民嗎?我們也必須認清事實,這些在2030至2040年間即將成為危老建物的1980年代鋼筋混凝土建物,均位於人口稠密的市中心。一旦發生嚴重天災,將會重創這座城市,屆時恐怕居住在所謂的豪宅,也很難置身事外。此外,據內政部統計,至2019年底,台北市的空屋率為7.41%。儘管台北市的空屋率在全臺灣的行政區中偏低,其居高不下且持續看漲的房價,是否可能導致空屋率在未來十餘年驟升?這也是值得持續關注的焦點。

凡此種種,無論是台北市的都更問題,還是空屋閒置,絕非專屬地主、建商及政府間的議題,而是屬於全體市民都應關心的公眾議題。


責任編輯/周岐原 

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