台南高鐵特區潛力大?低基期房市漲幅更明顯,住商分佈、交通、產業解析一次看

2021-08-25 13:10

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樂居貼心的為各位整理近幾年各大建商購地的情形,並且依照購地價格預估未來售價(僅供參考,這裡的算法建商利潤率僅用20%的最低預估值,因此實際銷售仍建議依實價登錄為主)。根據推算的結果顯示,未來台南高鐵特區周遭的社區,預估會站穩2字頭,且約落在20~25萬/坪,合乎目前的市場預期,但得特別強調實際房價仍會因市場供需有所變動。

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建商購地分布圖(圖/樂居)

建商購地分布圖(圖/樂居)

預估價格=〔(土地單價÷容積率÷銷坪係數)+營造成本〕X 管理成本 X 獲利乘數 … (公式1)( 住宅容積率200%、銷坪係數1.6、營造成本12萬、管理成本1.15、 獲利乘數1.2 )

A.春福建設買基地1,765坪,每坪買34.21萬,未來推案價預估每坪31.31萬。(但這一塊算是春福向台糖標地,類似合建分售,形式不同,算法僅供參考)

B.三發建設買基地3,153坪,每坪買11.2萬,未來推案價預估每坪21.39萬。

C.寶佳建設買基地1,289坪,每坪買10.61萬,未來推案價預估每坪21.14萬。

D.和通建設買基地2,705坪,每坪買11.07萬,未來推案價預估每坪21.33萬。

E.寶佳集團買基地6,810坪,每坪買11.6萬,未來推案價預估每坪21.56萬。

F.三發地產買基地4,502坪,每坪買12.06萬,未來推案價預估每坪21.76萬。

G.遠雄集團買基地3,162坪,每坪買14.81萬,未來推案價預估每坪22.94萬。

H.華友聯買基地7,516坪,每坪買15.5萬,未來推案價預估每坪23.24萬。

■ 總結

綜上所述,台南高鐵特區未來房市預估會站穩2字頭,約落在20~25萬之間,且甚至往上更高。外地人表示認為在諸多重大建設確定設立於此,將為當地帶來豐富就業機會,且在社區住宅完成建置時,人員的增加將有助於生活機能的提升,為整體特區帶來不少效益,因此接受度相較在地人來得高出許多。

1. 高鐵的無可取代性:高鐵在其他縣市像是新竹還有桃園,都已經證明過,有機會成為區域的核心。尤其是南科的發展,將持續為歸仁帶來穩定的人潮流量。20萬/坪以台南的角度來看算是高,但如果以高鐵沿線的角度,其他五都的高鐵站點,早就已遠超過這個價格,因此對於外地人來講,這裡就是被低估的區域,只要未來有增加公共運輸車的班次,或者捷運藍線延伸順利開通,將大幅增添往來市區與歸仁的便利性。

2. 購物中心:購物中心的進駐,都會讓房價的支撐力往上好幾個層級。預計2022年開幕的三井Outlet將規劃160間店,並在2025年有望進駐220間店,成為台南最大的Outlet購物中心,是轉變當地生活型態的關鍵變化。

3. 產業園區開發早於住宅區:一般的重劃區,大多是先開發住宅區,等有一定的成熟度後,重大建設與政府機關才陸續到位。但是高鐵特區反而是先有政府機關的進駐,住宅區才開始發展。起跑點是不同的。

儘管如此,區域的人則有相反的論述,認為台南高鐵特區既有的生活環境難以達到勘比市區的水準,但價格卻相近於市區,使民眾仍會選擇居住在市區而非台南高鐵特區。那至於答案究竟為何,也許只能等待時間來證明了。

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