編按：房租收入是常見的被動收入之一，然而在這個房價高不可攀的時代，如果手中幸運擁有一間房子，你會選擇自己住還是租出去呢？想要從房地產中獲利，可不只是單純炒房就足夠，作者列出成為房東後必須具備的這些作為，才是打造被動收入長久方針！
起先，你的即刻目標是要取得單戶住宅的控制權。我們不是要處置商業房產，所以在本章中，你不會看到任何有關雙併式住宅（duplex）* 或公寓建物的內容。僅需有單一住宅，且位於穩健社區，而非富豪社區，但也不要位處貧民窟。為什麼？
因為你要出租房子。所以，一開始進行，請利用某些空閒時間，針對你可能感興趣的各式各樣地區，好好偵察一番。如果看到某個房子有「待售」看板，而房子看起來不錯，請寫下地址，但是千萬別立刻出價，直到你已經看過至少6個不同鄰里社區的房子為止。
當你找到某個社區和單戶住宅，而且看起來不錯，請務必意識到，這項房產或諸如此類的某個房產，在至少一年內，將會是你唯一所購的房產。這是極為至關緊要的重點。你只會買下一項房產，且所需要支付的自備款也要盡量最低。最理想的情況是，最好根本不必支付自備款。然後，你出租這項房產時，其費用率要能涵蓋你的房貸款項和其他開銷。
一旦涵蓋了這些成本費用，任何多餘的錢即可投入被動收入。這項被動收入金額將隨著時間而增加，但若你真的想成為進階的不動產投資人，在至少前幾年時間裡，請別花掉這份收入，或是盡量不動用這份收入。相反地，要存下這份收入，以便再存到一筆自備款，購買另一個房產。只要你有了第二項房地產，這個循環就會再次全新啟動。如此一來，你能夠以小博大，利用最小金額的現金開支費用，控制最大數量的房地產。
至於現在，最重要的是要辨識出你的即刻目標，找到某個穩健社區，且在這個社區裡，尋得一間良好的單戶住宅，運用這份租金維護房產，因而產生某些收入。然後，一旦合宜時機到來，你可用這份收入，取得另一間房子的控制權。
通膨率愈高，不動產價值愈高
即使沒有這項收入，你也可以光靠不動產的固有力量，超越通貨膨脹，並聰明地借力使力，將資產以小博大，藉此賺錢。比方說，假設你今天用100,000 美元付現購買某項房產。
它可能一年增值5%，長達10 年；而在這段期間，通貨膨脹率平均只有3%。若是如此，這項房產將會價值163,000 美元以上，而另一個基於相同通貨膨脹率的投資項目，卻僅值大約135,000 美元。你的不動產投資項目將可抵抗通膨，高達28,000美元。但如果你只是把這筆10,000 美元藏在床墊下，依照現今物價水準，你的現金會約縮減了35％的購買力。
不動產的槓桿作用，效果十分顯著。若不是付現買房，而是僅付10% 自備款，並以融資貸款支付剩餘款項，又會如何？
你一開始的資產淨值是10,000 美元，假如你出租房產，讓房客租金抵付你所有相關開支，10 年後，你的10,000 美元資產淨值將會增長為73,000 美元；而且，經由此法，每月增加數千美元繳納部分房貸，即已還清73,000 美元的房貸。僅需清償剩餘的27,000 元房貸，你的資產淨值可達100,000 美元，也就是起初10,000 美元投資額的10倍。
一開始，房貸的償還幅度較小，一項房產可能每月僅能還一點錢。看起來似乎不多，但請動腦思考，你所持有的每項房產，每月都開始迅速累計租金還款。此外，你每償付一次款項，都會持續減少房貸尚欠餘額，房貸利息也隨之降低。你每月只要持續持有該項房產，就有更多款項降低房貸餘額，直到房貸完全清償為止。
不動產的美麗之處在於，通貨膨脹率愈高，你的價值成長就愈大，但不僅是如此而已。房產的價值不斷增長，每月房租也會隨之上漲。租金增加，持續償付房貸，你就能開始享受這項房產帶來的被動收入。
隨著你學會如何讓一切事情發生，請切記，我們是在談論投資，不是投機操作。你的焦點應該放在找到品質好的房產，這些房產本身就可自行回償，同時產生收入。在不動產方面，有許多快速發財的謀略炒作，但本文不談論這個。你的目標是要創造自由，這才是首要之務。年復一年，你落入「以時間換取金錢」的陷阱，被迫採取財務防禦措施，而你很想從中脫逃。如果你坐擁6到8項自行永續收租的房產，即能達到該項目標。
所有事皆需要耐心，但不一定要花很多錢，甚至也不必過度耗費力氣，「紀律」與「心力奉獻」更加重要。不動產是絕佳的投資機會，正因如此，較多人不懂得利用這種機會。他們過度急躁，太早放棄，依然試圖賣出自己的時間和勞力，藉此想累積財富；但這樣出賣勞力和時間，到最後再也不管用了。
於是，他們垂頭喪氣，放棄進行。
借力使力，讓其他人為你賺錢
當你遵循某項不動產被動收入策略，你不是在用自己的金錢和勞力進行槓桿作用，而是由承租你房產的人代為投資這些資產。這些人其實在幫你成為富人。只要持有出租物業，你就能創造房客「下線」（downline），由這些人為別人工作賺錢，來繳付你的房貸。
聽起來有點冷漠無情，但這正是系統運作方式，若不懂得善加利用，即錯失絕佳機會。人人皆適用此道，因為房地產投資並不局限於富豪大亨。事實上，有很多富豪大亨正是以不動產起家致富。安德魯．卡內基（Andrew Carnegie）是世界富豪之一，確切指出這一點。他說：「有90％的百萬富翁擁有不動產，並透過此道致富。不動產可比各式產業投資賺到更多錢。在現代，聰明的上班族要將薪酬投資於不動產。」
進行這樣的投資，你不再是上班領薪的奴隸，而是有某種方式，由其他人幫你致富。即使你一年僅買一間房子出租給人，每次交易，你可請別人代為付出勞力，而你從中獲利，最後變成富人。成功致富並非旦夕可以造就，但確實可以慢慢達成。總是如此，也將是如此。
請記住，要買到正確房產，遠比時常買賣更加重要。房產能夠產生收入金流才是重點，而非所持的房產數目。為了確保收入持續流入，要意識到，你為某項房產付出的價格，並不如房產持有成本來得重要。只要保持低成本，你僅需每年稍微提高租金，涓涓細流的收入也能匯成百川。要維持低成本，以其他款項來支付，其中一項最佳方式即是，付出汗水和心力的勞動增值。
* 即是指含有兩個住宅單位，彼此在平行基地相連的建築物。兩個獨立住宅蓋在一起，中間各有一側面共同壁，左右採光，雙併住宅僅有前後院及一個側面院，住宅層數通常為一層或二層。
作者介紹│南丁格爾―科南特集團（Nightingale-Conant）
南丁格爾―科南特集團是一家擁有個人發展、心理成長、財富建立、思維發展和健康等豐富內容的世界領導機構，與全球知名的作家合作，製作有聲書、課程、研討會和影片等。
本文經授權轉載自采實文化《實現財務自由的被動收入計畫：不再用時間、勞力換取金錢，打造自動賺錢的多重開源大全》(原標題：先從擁有一間房產開始 )
責任編輯／焦家卉
