預售屋蓋好後卻發現車位縮水了!搞懂3大車位種類,消保官教你討公道

2020-10-01 06:30

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由於買預售屋無法看到實體的車位,因此在簽約時更要特別注意。(圖/591房屋交易網提供)

由於買預售屋無法看到實體的車位,因此在簽約時更要特別注意。(圖/591房屋交易網提供)

預售屋初期付款輕鬆受許多首購族喜愛,但預售屋看不到房子以外,連動輒百來萬的停車位也通通看不到,等到交屋假如發現原本買的車位,和當初買賣契約標示不符合,太小一個開門甚至會撞牆或柱子,難道民眾只能自認倒楣?消保官提醒,若預售停車位買賣出現糾紛,若買方有理,除了可以要求減少價金之外,甚至可以主張契約違反誠信原則,與建商連帶房屋解除買賣契約。

買停車位 3大種類要知道

都會區停車困難,許多人買房時一定要有車位,但是買預售屋時連車位都看不到,這時要簽約時就要多注意,首先要先看懂什麼是車位類型,不同的類型,在坪數登記上具有不同的定義,依據內政部《預售停車位買賣定型化契約》規定,民眾目前在市面上買得到的停車位可分成3種類型,包括「法定停車位」、「增設停車位」、「獎勵停車位」。

購買停車位學問不小,尺寸、動線、位置都會影響未來停車的便利度。(圖/591房屋交易網提供)
購買停車位學問不小,尺寸、動線、位置都會影響未來停車的便利度。(圖/591房屋交易網提供)

第一種「法定停車位」最為常見,是建商依照建造時樓地板面積所規劃的車位,這種停車位大多無獨立權狀,因此車位就只能以公設形式登記在建物權狀之中;第二種「增設停車位」則是建商滿足建築法規數量的車位後,自行增設的停車位。

第三種則是「獎勵停車位」,由建商配合政策換取獎勵容積而來,可以登記為公設,也可以採主建物的方式登記,但缺點在於非社區的民眾也可使用,成揚律師地政士聯合事務所地政士黃景揚解釋,獎勵車位之前須供公眾使用,其條款一直持續到2012年12/31才落日,在這之前申請的獎勵車位,必須要申請為營業登記、單獨樓層與出入口、建築外要有明顯停車場標示、收費價格標準也要與周圍停車場接近等。

但後來因為時常發生社區住戶反映,自家社區雖有獨立出入口,但是人口出入複雜防不甚防以及管委會不讓大眾停車,甚至有建商隱蔽獎勵車位的事實,產生民眾花大錢買卻只能供別人使用等亂象,修法後目前已不常見。

民眾買預售車位時要詳細審閱平面圖,並確認是何種車位類型。(圖/591房屋交易網提供)
民眾買預售車位時要詳細審閱平面圖,並確認是何種車位類型。(圖/591房屋交易網提供)

車位大小很重要 牢記黃金尺寸

釐清完停車位性質後,民眾買預售停車位也要注意車位的規格大小,許多民眾買了停車位交屋之後,才發現空間狹小難以上下車,或者車道寬度或曲線半徑不足迴旋、甚至還有民眾車位後方莫名設置消防栓,嚴重干擾停車。

依照《建築技術規則》之規定,標準平面停車位大小為寬度為250公分,長度550公分,然而建商在配置停車位時,依據住戶需求停車位也會有大、小之分,一般來說,大車位長600公分、寬250公分,小車位長575公分、寬225公分,如果消費者購買的車輛是休旅車或是停車技術不佳,這時候就要注意所購買的是否為大型車位。

再來,為了保留可供汽車進出用之車道,所以《建築技術規則》也規定,設置於室內之停車位,其五分之一車位數,每輛停車位寬度得寬減20公分,且不得連續設置。

不過,由於民眾買房時,常常都只鎖定在房屋本身坪數規劃、而忽略了停車位的重要,再加上部分建商並不會在買賣契約裡就把車位尺寸詳細標示出來,因此民眾買房時,一定要記得要求建商提供平面圖仔細審閱,並且簽約時附在合約裡面留底。

民眾購買預售停車位,務必要詳細確認停車位性質、位置、規格等項目。(圖/591房屋交易網提供)
民眾購買預售停車位,務必要詳細確認停車位性質、位置、規格等項目。(圖/591房屋交易網提供)

尺寸只要有誤差 買方可請求減少價金

但終於等到交屋了,一到社區現場才發現車子根本停不下,早期可是會求助無門,因為法條規定如果平面停車位完工尺寸和原本契約說標示的誤差在2%以下,且長未逾10公分、寬未逾5公分、高未逾5公分;機械式停車位誤差在1%以下,且長未逾5公分、寬未逾2公分、高未逾2公分,就算符合規格。

但無奈因為許多建商藉此鑽漏洞規避糾紛,使消費者權益受損,因此,為了解決事端,內政部於2012年修正《預售停車位買賣定型化契約》,明訂停車位規格尺寸只要產生誤差,買方就可依照短缺部分,請求減少價金。

對此,行政院消保會王德明消保官表示,若當初買賣契約上已經說好是大車位,並也依照《預售屋買賣定型化契約》中「房地標示及停車位規格」內容詳述車位規格為長幾公尺、寬幾公尺,但實際上卻發現車位過小,這時候民眾就可依法跟建商要求減少價金,建商也不得以停車位規格容許誤差作為理由託辭。

如果最終雙方無法達成減少價金或重劃停車位協議,則買方依照情況可主張解除契約,甚至可依《消保法》第12條主張契約違反誠信原則,與建商解除契約,即使買賣雙方有另訂停車位買賣契約書,也要以《預售屋買賣定型化契約》為基準。

除了可解除停車位的契約之外,若舉證充足,也可以基於《民法》債務不履行之不完全給付,或是依照《公平交易法》第21條、《消保法》等廣告不實、連帶房子的契約一併解除;倘若民眾當初在挑選房子時,在2間房子2選1時,消費者由於選擇了錯誤車位的房子,導致喪失買另外一間房子的機會,這時候也可以依據《民法》354條「存有未能達到預定效用之瑕疵」向企業經營者主張負瑕疵擔保責任並提出損失。

(圖/591房屋交易網提供)
(圖/591房屋交易網提供)

Tips:

民眾關心停車位大小之餘,也要注意停車位旁的車道面積,畢竟車道面積攸關公設比,跟雨遮、露臺一樣,容易被建商動手腳做虛坪。依照《預售屋買賣定型化契約》規定,通常車道面積會分到車位內計算,由車位持有者共同分攤,因此車位登記坪數面積會從6~7坪到12~15坪都有。

台北市地權及不動產交易科科長沈瑞芬曾撰文指出,若車位登記坪數大,是因為車道坪數計算在車位坪數中,相對可降低公設比,對消費者較有利;若車位坪數小,像是車位登記面積只算車格4.5坪(標準停車位面積2.5mx6m=15㎡),車道坪數恐被納入公設比之中,就會使公設比提高,但車位價格通常不會降低,民眾等於買了車位又多負擔公設價格,被扒了兩層皮。

車道面積攸關公設比,跟雨遮、露臺一樣,容易被建商動手腳做虛坪。(圖/591房屋交易網提供)
車道面積攸關公設比,跟雨遮、露臺一樣,容易被建商動手腳做虛坪。(圖/591房屋交易網提供)

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:預售車位交屋發現縮水 消保官教你保權益)

責任編輯/潘渝霈

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