雨遮怎麼一下計坪一下不計坪?專家揭:建照的申請年份很重要!

2020-09-02 19:53

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對於建商目前蓋雨遮的意願,張境在則說,雨遮新制或多或少有影響到建商對雨遮設置的意願,但相信大部分建商也不會因為雨遮不計坪不計價,而完全不做雨遮,仍會視情況而定,最多就做到外柱的寬度,在成本跟使用功能取得一定平衡。

02雨遮(紅框處)具有遮陽、防雨、防火災蔓延等功用。(圖/591房屋交易網提供)
雨遮(紅框處)具有遮陽、防雨、防火災蔓延等功用。(圖/591房屋交易網提供)

3.變相使房屋公設比變高

一般房屋權狀是包含主建物、附屬建物及共有面積,然而雨遮在計坪舊制時,登記在權狀中的附屬建物,如今現在無法登記,卻意外地拉高公設比。想知道為什麼?首先來了解公設比的計算公式:是由共有部分(扣除車位面積)/〔主建物+附屬建物+共有部分(扣除車位面積)〕。

現在雨遮不登記坪後,張境在分析,實務上雨遮約占建物坪數比例約為5~6%,但隨著新制上後,由於房屋附屬建物坪數減少,房屋可登記的坪數分母變少,所以公設坪數所占比例多少也會相對變高至1~2%,但張境在也強調,公設比會直接影響購屋意願,建商在多方考量下並不會一口氣飆升到不合理的境界,造成滯銷。

4.樑柱內移偷坪數現象增加

「羊毛出在羊身上」如今雨遮無法獲利,部分建商就拿東牆補西牆,把腦筋動到柱子上,藉此灌虛坪,景文科技大學財務金融系副教授章定煊也坦言,《建築法》並沒有規定柱子最多可以有幾根,只要符合結構強度即可,自從雨遮不能計坪計價登記後,的確有些建案把樑柱外露的設計改回樑柱於牆面內,藉此偷室內的坪數,吃掉室內空間。

而且,這樣的設計會導致室內稜角過多,能活用的面積就容易限縮,且這種現象在小宅產品最為常見,對於本就空間不足的小宅而言,更是雪上加霜,壓樑卡柱問題難以避免,也使民眾必須花費更多裝修費來修飾空間。

03樑柱(紅框處)在內,容易吃掉室內面積,使使用空間大打折扣。(圖/591房屋交易網提供)
樑柱(紅框處)在內,容易吃掉室內面積,使使用空間大打折扣。(圖/591房屋交易網提供)

5.成本轉嫁 房價反而上漲

雨遮可是建商最軟肋的一塊,章定煊指出,舊制時由於雨遮屬於附屬建物柱不攤在容積率之中,假如100坪土地,容積率250%,因雨遮計坪不計價,所以變相使容積率增加,有心思的建商何樂而不為,自然把雨遮蓋好蓋滿,甚至出現滿滿類似「土星環」的一圈雨遮,這些因為可以計坪,通通算進去權狀裡,部分建商銷售時再用話術直接總價除以灌水後的坪數,拉低單價。

原本規劃的不登記不計價新制上路,就是希望民眾能夠不用在雨遮上花錢,但真的有解決這問題嗎?首先民眾根本不知道建商定價策略到底要賣多少錢,價錢隨建商喊,資訊不對等的情況下就容易吃虧。

例如買舊制計坪不計價A戶權狀面積20坪,裡面包含19坪(主建物、陽台、共有面積)+1坪(雨遮),建商喊出1千萬售價,以權狀面積來看等同於民眾花1000萬/20坪=50萬元/坪買到A戶。

照理說新制上路不登記,權狀登記變為19坪應該就要直接扣除1坪(雨遮)價格,以950萬元買A戶。

但部分建商不願降總價,這時更換銷售策略及話術,以1000萬能可買到沒登記雨遮的實坪19坪,攤算下來單價為1000萬/19坪=52.6萬元/坪,若想買同樣權狀20坪的無登記雨遮坪數建案,建商反倒哄抬價格,以52.6萬X20坪=1040萬的價格計算。

04由於2018年1月1日前的雨遮舊制為計坪不計價,因此在預售屋買賣定型契約應記載不得記載事項中,仍須記載雨遮面積。(圖/591房屋交易網提供)
由於2018年1月1日前的雨遮舊制為計坪不計價,因此在預售屋買賣定型契約應記載不得記載事項中,仍須記載雨遮面積。(圖/591房屋交易網提供)

TIPS:

針對市面上雨遮登記3種方式對於房屋買賣的影響,章定煊認為,政府修法立意良善,但以大局面來看,這種一國三制的現象對於實價登錄來說容易造成混亂,建議每個案子單價登記時應增加說明是哪種制度,避免混淆未來新的建案的市場行情,否則對於消費者來說就可難辨別房價合理性。

而且未來課徵房屋稅的課稅基礎,即房屋面積,也有可能會因為新制而降低課稅面積,產生影響整體地方政府稅收,須要有更多配套措施。

本文經授權轉載自591房屋交易網(原標題:雨遮新制上路然後呢? 竟有這五大怪象)
責任編輯/柯翎肇

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