靠房地產賺錢是有錢人的專利嗎?他家中負債,卻自行找出獲利模式、搖身一變為超賺二房東

2020-07-28 17:49

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楊尚諭進一步解釋,雖然房東降租,看起來好像是損失,但是因為一次簽約長達3~5年,房東不只可以省下招租的麻煩,還能確保穩定收租,再加上整修都是無償的,對於屋況老舊又捨不得花錢整理的房東來說,有很大的誘因。

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楊尚諭舉他包租的第一間公寓為例,當時他花了大約15萬元來裝修和隔間,每個月可以賺到1萬5千元的租金價差,所以不到一年的時間,就可以回收裝潢成本。

轉攻日租市場  獲利竟被成本吃光

隨著包租的間數慢慢增加,楊尚諭發現部分客人有日租的需求,於是開始轉攻日租市場。由於他選擇的物件大多位在黃金地點,容易受到旅客青睞,來客數非常高,全盛時期一個月甚至有數百萬元租金進帳,不過令人訝異的是,賺的錢反而變少了

「日租套房的管理成本更高!每天都要有人接待、打掃、補充備品,當時房務人員加工讀生共有30位,但因為套房地點分散,無法做到有效率的管理,有一次跨年,我們打掃了100多間套房,連我都要跳下去幫忙!」楊尚諭回憶道。

更慘的是,因為日租生意影響到2星、3星的旅館業者,讓他屢屢遭到檢舉,甚至有數次被開罰。他無奈地說,其實自己並不是不想遵守法律,而是當時法規對於日租套房還沒有明確的規範,讓他想遵循也無從遵循。再加上市場上有競爭者複製相同模式,搶食大餅,讓他在30歲那年黯然決定結束日租事業。(註:《發展觀光條例》已於2015年修法,將日租套房經營模式納管,定義為「旅館業」,須符合相關規範,且須經登記始得營業。)

30歲之後,楊尚諭和一起創業的朋友拆夥,轉為獨立經營租賃事業,同時,也跟著一些合作過的房東到處看房、認識房仲,培養投資眼光。當他發現便宜物件時,就找朋友合資買下,再轉手賣出獲利。

楊尚諭不諱言,投資房地產的報酬率高,但比較像是「投機錢」,而且是一次性的收入,和當職業二房東比起來,反而少了踏實的感覺。

也許是上天捉弄人,就在楊尚諭和老婆新婚,想著再過幾年就能退休的時候,他傾全力投入主打生態養殖的水產事業,不僅把過去賺的大筆資產全部賠光,甚至和他的母親一樣,走上了負債之路。

這次事件讓楊尚諭消沉了一段時間,也讓他領悟到「不熟悉的產業不能做」,更不該在不了解一項產業的全貌時,就一股腦兒跳下去

重回最熟悉的租賃業  用「月短租」開拓新市場

5年前,楊尚諭回到租賃業,繼續經營包租代管,不同的是,他這次不做長租,也不做日租,而是選擇市場上少見的「月短租」模式。

楊尚諭分析道,大部分房東都喜歡出租1年以上,但市場上有一些短期租屋的需求無法被滿足,像是出差、學語言、搬家、就醫……等,這些人可能無法負擔每天住在旅館的費用,就可以選擇月短租套房。從經營面來看,月短租不像日租需要耗費那麼多的人力,管理成本相對較低,所以能拉高淨利,再加上月短租和長租一樣,會收取押金,萬一設備遭到破壞,也不擔心會有損失。

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