台灣房市最誘人的陷阱:工業宅!這三件事沒注意,買下去絕對悔不當初

2020-07-19 08:30

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可能有民眾對於到底何謂工業宅感到疑惑,邱愛莉表示,最簡單的判定方式,就是查詢建案基地的「土地使用分區」,除了台北市以外,其他縣市大部分工業宅的使用分區都是「乙種工業區」;而台北市則因法規不同,使用分區可能為「第二種工業區」、「科技工業區」,或是內湖五期的「工商混合區」、「辦公服務區」等。

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另外,工業宅建物謄本和使用執照的用途,通常會登記為「一般事務所」、「零售業」、「辦公室」、「技術服務業」等,而不像住宅區或商業區,作為住家使用時用途可登記為「住宅」。

邱愛莉也指出,早期有不少工業宅銷售時並沒有特別標明土地使用分區,連樣品屋或實品屋都按照一般住家的家具配置來打造,容易讓買方誤以為可以作為住家使用,因此衍生出許多交易糾紛,不少建商或代銷因為廣告不實而受到裁罰,政府也因而依照《公平交易法》和《消費者保護法》加強取締。

有鑑於此,近幾年建商和代銷公司在銷售工業區建案時,都會在宣傳物上標示土地使用分區為工業區,樣品屋或實品屋內也會明確標示為「辦公室使用」。

不過,有時銷售人員會暗示買方可以作為「住辦混合」使用,並且會在簽約時,要求買方簽立切結書,表明知悉建案基地為工業用地,僅能作一般事務所、零售業等用途,未來如自行作為住宅使用,責任歸屬在於買方,與建商無涉,將風險完全轉嫁給買方。

北市祭出鐵腕開罰
就地合法難度仍高

那麼,購買工業宅被裁罰的機率到底高不高呢?以現況來說,台北市執法最為嚴格,除了去年針對內湖五期大規模稽查,要求工業宅住戶將房屋稅率由自住用更改為營業用,並對持續違規者開罰,今年又宣布將分5階段處理全市2,240戶工業宅,若住戶未於期限內改善,或不願意配合主管機關會勘,將祭出6萬~30萬元罰單。換句話說,若建物座落於工業區,卻以自用住宅稅率繳納房屋稅,都會被主管機關「盯上」,稅金也會因此暴增。

至於其他縣市,主管機關通常僅針對銷售中個案進行稽查與裁罰,若為既存個案,新北市政府的做法為加以列管,並輔導社區透過繳納回饋金或捐地代金、申請變更土地使用分區等程序合法化(註),其餘縣市目前則未提出相關措施。不過,這並不代表台北市以外的工業宅能夠永遠倖免於外,若將來政策轉彎,或各縣市嚴格執行稽查,仍有可能成為開鍘對象。

工業宅3缺點須注意
小心買了恐套牢

除了上述風險,邱愛莉也特別提醒,工業宅還有以下3個缺點:

1.貸款條件較差: 一般住宅的貸款成數通常為總價的7~8成,但工業宅價值較低,貸款成數通常僅有6成左右,甚至更低,除非建案座落地點佳,才有機會談到7成,同時貸款利率也可能較一般住宅高,且無法申請政府的政策性優惠房貸。

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