此外，工業土地的潛在需求者，還包括了違法興建於農地上的違章工廠，全國大約有6萬5000家。
據2014年的國土利用調查資料，全國非都市土地農牧用地做為工業使用的面積高達9260公頃。換算起來，幾乎就占了現有工業區總面積的一半，若要將這些農地工廠全趕進工業區，根本就擠不下。
「近來縣市政府查得緊，許多農地工廠忙著找地！」黃錠銘舉例，像是新北市落實「農地農用」政策，迫使一波中小型違法工廠南下桃園等地，因此也讓桃園工業地價近三年漲勢居全國之冠。
至於崛起的產業的確需要土地，也帶動工業用地的需求。例如「電商經濟」竄起，急於拓展版圖的物流業者已是新興買主。
本土貨運龍頭的嘉里大榮，才剛在2017年2月以6.57億元買下台南1.09萬坪土地，要興建「南科貨櫃轉運中心」；在北區，也計畫以7.8億元買下觀音逾5000坪土地，擘劃北區第二國際化物流中心。
至於國泰集團，則與永聯開發合資成立永聯物流開發，發下豪語要在台灣砸300億元，開發35萬坪倉儲空間的物流園區。
光是在2013年，國泰人壽光在新北市瑞芳與桃園市大園就買下3筆土地，面積達15.8萬坪、要價近73.5億元，占當年公開發行公司工業地交易總額近4成。
報酬高的廠辦租賃市場，也讓不少大戶樂於轉至工業地當包租公！
「相對於商辦市場，工業廠房的租金報酬率更高！」李嘉玶指出，一級戰場台北的商辦淨租金報酬率約2.3%–2.6%，但北台灣工業廠房的平均淨租金報酬率甚至更高，可達3.5%–3.9%。
再者，由於一般住宅與商辦交易冷清，近年建商、保險業者、機構型投資人，甚至一般投資人，也紛紛加入工業土地的買賣陣營。
漲因3〉囤地、交易成本低 業者走「巧門」規避罰則
第三個漲因則是工業用地的持有與交易成本都低。
屬於持有成本的「地價稅」與「房屋稅」，只要是直接供生產使用的工廠土地與廠房，「地價稅」只需課徵0.1%，有別於一般土地需按0.1%–0.55%的累進稅率來課徵；而「房屋稅」則可按營業用稅率減半徵收。
至於「交易稅」，在2011年6月「奢侈稅」實施後，因將農地、工業用地等非都市計畫土地排除在外，使得原本在住房市場的資金，大筆流向工業用地。
2016年「房地合一稅」推行之後，奢侈稅雖然退場，但是境內法人身分購買工業用地，可以17%稅率課稅，其資本利得稅仍比個人住宅交易來得輕。持續流向工業用地的資金，進一步推升地價。
2015年「產業用地政策革新方案」推行後，工業局針對閒置工業用地與廠房改按一般非工業使用來課稅。
