買樓中樓就是賺到了嗎?資深結構技師一席話,打醒那些貪小便宜的人啊

2016-07-03 07:30

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十幾年前,有一種特別的房型設計,幾乎席捲整個房屋市場,翻開報紙房市廣告,不是「挑高四米二」、「挑高四米五」,就是「氣派樓中樓」、 「絕版樓中樓」等,把房屋樓層挑高變成樓中樓或夾層屋,儼然是當時房市寵兒。直到後來,隨著法令限制,挑高、樓中樓變成大違建,這類建築才不再熱門。可是,在二手屋市場中,不少消費者仍然情有獨鍾,對「樓中樓」趨之若鶩。

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為什麼樓中樓這麼搶手?顧名思義,「樓中樓」便是指樓中有樓的意思,原本該蓋為兩層樓的空間,抽掉中間的樓地板,挑空加高,讓室內空間看起來又高又寬敞,氣派十足,彷彿住在宮殿一般。等到住戶入住,還可請人隔成「夾層屋」,平白多出幾間房,擴大居住空間。「大碗又滿盈」,難怪此類房子曾如此大賣。

殊不知,這種「蓋高尚」的創意設計,危險性之高,超乎你所能想像! 平時或許看不出有什麼壞影響,只要大地震一來,那可慘了──街道上一排房子中,如果有一棟是美輪美奐的樓中樓或夾層屋,一定會從這裡開始先垮掉,結構體質相當軟弱。

因為樓中樓做了許多「挑空」設計,也許一樓有梁、二樓有梁,到了三樓就挑空,變成夾層;四樓也是相同,五、六樓又有梁,整棟建築物的中央變成大軟層,地震一來,會產生應力集中現象,抗震力量軟弱,自然難逃倒塌的命運。即使買來後再做加梁的改建補救,也彌補不回來,這是先天設計品質上的缺陷啊!

這種設計缺失,在原始結構即設計成整棟皆樓中樓的建築物上,表現最為明顯。另外有一種「後天」型的樓中樓──原本建物不是做樓中樓設計, 但是每層樓高達四米半或四米二、三,於是建商就在中間多做一個夾層,等於是樓層內蓋違建的意思。這種「後天」加蓋出來的樓中樓,對結構安全的影響則比「先天」來得小。

不過,一般樓層高度設計約三米至三米多一點,把房子挑高成四米半,會減少很多樓地板和梁,支撐力因而減少,抗震能力當然不會太好。

尤其是一樓挑高的建築物,好比長了一雙細瘦長腳的胖子,上面載重大,而承受力最多的腳,卻是細細長長的,走起路來的模樣,你能想像嗎? 重心不穩,搖搖晃晃!

「一樓挑高」的房子非常危險,柱子加長才能挑高,但是柱子愈細長愈易彎折,地震時一受應力,整棟房子會先從哪裡損壞?答對了!正是一樓柱子。

為什麼會有樓中樓、夾層屋?

說穿了,挑空、夾層、樓中樓等設計,全部都是建設公司鑽法律漏洞下的產物。

在台灣設計房屋,最起碼要受到建築法規的三種限制:建蔽率、容積率、及樓層高度。假如一塊建地有二百坪,蓋好之後,規定每層樓地板面積 加總起來,不得超過三百坪,若每層樓蓋二十坪,就只能蓋十五層樓。建商為了要增加銷售單位與面積,就把中間幾個樓層面積縮小,然後在這裡、那 裡挑空,樓地板不見了,自然不算樓板面積,可以再多蓋幾層樓出來賣,就這樣乾坤大挪移,成就了流行一時的「樓中樓」設計。

而本來每樓每戶平均都是二十坪,一旦「挑空」,就算有些房屋單位被縮水了一些,也感覺不出來,多出來的坪數,還可以再多蓋兩層樓。從外貌看,整棟建築物完全看 不出建設公司「加減蓋」的玄機,其實大樓內部分樓面已經是「空心」蘿蔔了,根本沒有樓地板支撐。

有些建商會在消費者購買樓中樓之後,再幫忙把樓板補回去,就是蓋 「夾層屋」,要小心!這可是違建的行為。假如你手上的房屋買賣契約中,記載著:「權狀面積三十坪,使用面積三十六坪……」等等使用面積大於權狀面積的字眼,多半是後來才加蓋的違建,別高興得太早,不知不覺中,你已經住進部分違建的房子了。

我有一位朋友買到內湖挑高「豪宅」,使用面積遠遠超過權狀面積,他暗自竊喜撿到便宜貨了。沒想到住進去沒幾天便接到拆除大隊公文,原來有鄰居檢舉他的挑高夾層設計是違建!他又花了一筆錢重做裝潢,一條牛被剝了兩層皮啊!

中看不中用的樓中樓?

假使你對挑高、挑空、夾層屋、樓中樓等設計形式的二手屋,有所偏好,在此建議千萬別心存幻想,好看一時,不如耐用一輩子,「中看不中用」的房子,實在禁不起大地震的試煉。

也許有人會問:屋齡四、五十年的老厝,泰半都挑的很高,為何就從來沒有抗震力弱的問題?最主要關鍵在於:過去老房子的樓面是「全部」做挑高,受力平均;現在的樓中樓挑高,則是「部分」挑高,整個平面中有部分面積沒有樓板(通常在客廳、餐廳),勁度不平均,地震發生時,就會從勁度弱的挑高部分先塌掉。

假使住在挑高四米五的房子裡,想要自己作夾層,多隔幾間房時,最好用木頭、或輕鋼架、鋼梁等質輕的材料來組成樓地板、牆面,比較不會妨礙整棟建築物的結構系統,而且在隔出的樓板上盡量不要放冰箱、鋼琴、大書 櫃等重型家具。最重要一點:不要擅自打牆、敲柱,讓堅固的牆負起整棟房子的抗震功能。

文/曾慶正(從事房屋結構分析設計、監造、評估、鑑定等相關工作達三十餘年)、張惠如

本文經授權轉載自健行文化《你的房子結構安全嗎?:地震不用怕!專業技師教你安心購屋100問》

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