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努力打拚20年,誰想耗光積蓄買一間鬼屋?房地產業者教你輕鬆判斷凶宅!

2016-05-07 10:00

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「世間事就是這麼奇妙,就在和他爸爸一起去墳上拜拜完沒兩周,剛好有個美國回台定居的年輕ABC,沒有什麼忌諱也喜歡這環境,他透過鄰居牽線,主動找到人在台南的屋主。那個年輕人的年紀和屋主兒子差不多,屋主在愛屋及烏的心情下,用一個彼此都可以接受的價格成交。想想,大概是在天上的兒子保佑,讓父親一毛服務費都不用繳。這樣也好,老朋友遇到這種傷心事,雖然公事公辦,可要真成交了,我也有點不知怎麼處理。」馬爺對金錢一向看得很淡,雖沒透過他成交,倒也是處之泰然,就當是個人生考驗,只是這一次,很幸運的是老天爺幫他選了答案。

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不過玄上加玄的是,在協助處理完老客戶的房子後,馬爺的手邊突然進了好幾件租案,也冥冥中有人牽引似地一一順利找到承租方,價錢也都一拍即合。忙完幾天,有天他心血來潮結算一下,有點驚愕地發現,後來這幾筆租案收到的服務費總和,與如果成交那間凶宅的服務費竟相差不多,還多了些零頭,彷彿就像是有人特意安排了這一切要酬謝他。

「有時候,好兄弟比人還有江湖道義。」馬爺說的時候充滿感慨。

馨講堂-鬼屋不等於凶宅

很多人認為鬧鬼就是凶宅,但凶宅不能與鬼屋畫上等號。雖然國人很忌諱凶宅,但其實在《民法》裡卻沒有相關規定,目前業界普遍依循的定義是內政部於九十七年七月二十四日解釋「凶宅」認定標準,以便明示於不動產說明書內, 減少紛爭。其函釋內容謂:「查本部訂頒之不動產說明書應記載事項,尚無應記載『凶宅』事宜,且『凶宅』非法律名詞。

惟按內政部九十二年六月間公告修正之『不動產委託銷售契約書範本』附件一『不動產標地現況說明書』頁次十一內容,『本建築改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生兇殺或自殺致死之情事』,係指賣方產權持有期間,於其建築改良物之專有部分(包括主建物及附屬建物),曾發生兇殺或自殺死亡(不包括自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分),即在專有部分有求死行為致死(如從該專有部分跳樓);但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」

在一○四年十月份開始使用的不動產說明書更具體指出,凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。

舉個例子,就是某人從七樓跳樓到一樓,一樓是老張家後院,老張家和七樓都是凶宅,要是一樓是中庭花園,那就只有七樓是凶宅。但如果某人在家被殺, 從家裡爬出來到電梯門口斷氣,那麼,他家也不算凶宅。

一般來說,凶宅會因為當時狀況發生的凶殺狀況,以及時間長短,決定價格的增減,一般價格約在市價五到六折左右。不過還是會隨著時間變化、市場格局,多多少少會漲跌一些。

賣方刻意隱瞞凶宅等於詐欺

或許有些人心存僥倖,反正事情發生很久,不要明講,搞不好能瞞就瞞。但在我們的經驗裡,就算瞞到了成交之後,買方也會莫名其妙地知道真相,到時不僅可以告賣方詐欺,還可以向賣方請求不當得利,返還將當初的部分購屋金額。

我的經驗是,一般凶宅的鄰居基本上多怕事,多是在成交後才會說(不要覺得怪,現實就是這樣),若要多方了解房屋的資訊,盡可能找大型的房仲業者, 他們都有凶宅資料庫可以做初步的產調。此外,有些銀行的地方分行也會知道某房子有問題,雖然不明說,但就是會透過不貸款、或是貸款條件很差的方式來降低自己風險。

現在網路有Google大神,查詢十分方便,但建議在搜尋時,關鍵字不要是「凶宅」,若改搜尋「凶殺」、「自殺」、「墜落身亡」、「刑案」等字眼,加上「社區名稱」或是「社區路段」,往往會看到意外的結果囉!

本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課:早知道早避險,租屋、置產、節稅、福地風水,財經台不會教你的房產實案》

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