很多人認為當房東是件輕鬆愉快的事，殊不知，並非每個人都有命吃這口飯。
阿錢第一個房客是一個看起來秀氣，講起話來溫柔，自稱在內科上班的女孩，因為離公司近交通方便，對房租沒有太大意見， 爽快地繳了租金和兩個月押金，開開心心搬了進去。阿錢對於租給女孩子也頗為放心， 認為這個女生秀秀氣氣，應該是有涵養、會好好愛惜房子的好女孩兒。
這房客剛開始的確不錯，房租都有按時匯入帳戶，但好日子沒有多久，過了半年， 房客忽然連續兩個月沒匯租金，打電話沒接也不回，阿錢問了管理員，知道房客這幾天都有出門買飯，可是看起來精神恍惚，管理員還提醒阿錢應該要稍微注意一下。阿錢一聽就覺得毛毛的，在某一個傍晚，順路走去按按門鈴。這門一開，阿錢嚇了一大跳，原本秀氣的房客掛著兩個黑眼圈，穿著邋遢、披頭散髮地來開門，一看到阿錢，倒是很清楚房東為何而來，態度良好地向阿錢道歉，說因為最近公司重整，她被資遣後還在找工作，現在已經在面試，下個月就會上班領薪水，請阿錢通融一下。
阿錢想想人難免都有困難，畢竟自己當年也曾經不好過，就讓她緩到下個月再繳清。不過，阿錢的眼角餘光不小心瞄進屋裡時，卻看到內部相當髒亂，心中總有點兒罣礙，但因為談話時間不長，加上阿錢覺得沒必要探聽太多隱私，免得讓房客心情不穩定，就沒有追究下去。
又過了一個月，房客總算把房租繳清，阿錢以為沒事了，不料某天管理員晚上急急打電話來，說鄰居反應，這兩天房子裡有傳來咆哮聲，這天還看到一個男人甩門出去， 鄰居覺得不大對，打電話叫管理員和總幹事上去看看，兩個人在門口按半天電鈴也沒有人應聲，他們擔心出意外，叫房東阿錢趕緊過來看一下。他心中一驚，立馬找了里長和警察破門而入，一開門除了聞到瓦斯味，竟然還有一種恐怖的臭酸味，衣服灑落一地， 套房中的洗碗槽裡面放滿了不知累積多久的便當盒和廚餘，房客小姐癱軟躺在地上，叫也沒反應。
嚇破膽的阿錢趕緊送她去醫院急救，再想盡辦法通知房客的家人，還好最後來得及救回一命，不然這房子硬生生變成凶宅。
房客急救清醒後，才娓娓哭訴這陣子沒工作又和男友分手，一時想不開，就開瓦斯自殺，阿錢聽到這事情後，也不敢再租給這房客了，正在為難，還好運氣不錯，這房客的姐姐上來接她回鄉，順便把欠租繳清，讓阿錢不需要再透過法律程序自力救濟。即便如此，事後為了整理房子還是花了好一筆錢，一來一去，租金收入等於打平，這大半年不但沒賺還白受驚嚇。
「拜託，我新整修的廁所磁磚和馬桶都有辦法弄破，真不知道這看起來弱不禁風的女孩子哪來那麼大力氣！」阿錢在事後跟我們大家「匯報災情」的時候，十分感嘆地說著。也因為這個房客給阿錢太大的心理陰影，他匆匆找了房仲把房子賣了，賺一點錢落袋為安，也終結了自己的房東夢。但讓阿錢更嘔的是，當初說好不報稅，結果房客還是私下申報了，阿錢來年還收到國稅局的補稅單，硬是花了好多力氣舉證自己的房子早解約了。
「我發誓我再也不當什麼房東了！」阿錢忿忿地說。
馨講堂－房東要自保，可考慮租約公證
當房東最怕的除了收不到租金，就是遇到房客在屋裡出了意外。相較之下，欠租的糾紛還算是小事，根據《民法》規定，房東對於房客欠繳租金，要等到押金扣完又連續欠繳兩個月租金後，才可以請求自己的權益。要是遇到這種狀況最好先行溝通，若溝通不成就要以存證信函催告，若房客置之不理，就得申請訴訟判決至等待判決結果，最少會花掉半年以上的工夫。
如何事前預防？我倒是建議房東們不要怕繳稅，事情放在檯面上反而能夠自保，其中，將租約公證是個可以考慮的方法。雙方完成簽約後，至法院或民間公證單位進行租賃契約公證，遇到糾紛時便可直接由公權力介入。 尤其對房東來說，房客欠繳租金、租期屆滿尚未搬離租屋處，一旦租約經法院公證，可直接由法院強制執行；對房客來說，也不用擔心押金遭房東惡意扣留等問題。特別是萬一房客避不見面，硬是轉變成「不定期租約」時，有公證的契約更可以透過法院收回房屋。除了法院辦理公證外，民眾還可透過民間公證處，進行租賃契約公證，以一般住宅租件來說，大約一千五百元就能輕鬆搞定。房客不妨主動向房東爭取契約公證，費用可由雙方均攤。
另一個房東很關心的問題是，是不是可以在租約上註明「防自殺條款」，以保障自己的權益。從過去的經驗看起來，防自殺條款並非不可行，而是到了法院之後能否會被認為有「相對應的等值關係」才是關鍵。例如過曾有案例，約定連帶保證人須賠償房屋市價四分之三或以市價買回，但仍被判敗訴，主要是縱使發生身故事件造成房屋變成凶宅，其損害的利益也未必高達房屋市價四分之三，依《民法》第二五二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，繼承人可以依據此條文請求減少賠償金額。
同時，《民法》第二四七條之之一也規定，加重他方當事人之責任、使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利、於他方當事人有重大不利益之情形，按其情形顯失公平者，該部分約定無效，故房東開出賠償金額高達房屋市價四分之三或以市價買回，可依《民法》第二四七條之一規定主張無效。
不過，並非房客把房子變成凶宅都不用負責，過去曾經發生租約裡雖沒有「防自殺條款」，但法院認為房客在租屋處自殺死亡，使該房屋客觀上難以出租或者出售，造成價值減損，判決房東可以依據侵權行為，向房客的繼承人請求賠償，當然繼承人亦可以選擇拋棄繼承，或根據現行《民法》第一一四八條之規定， 主張以因繼承所得遺產為限，負清償責任。
當房東可不如你想像中輕鬆，有一定程度的風險，除了強烈建議簽約前跟房客約在公共場所，見個面聊一聊，多少了解一下彼此，平時作好敦親睦鄰工作，就能靠鄰居和管理員守望相助，預防勝於治療，這都是當房東之前想清楚、並做要妥善規劃的喔！
本文經授權轉載自寫樂文化《30堂千萬房產課：早知道早避險，租屋、置產、節稅、福地風水，財經台不會教你的房產實案》
