房地合一稅跟我有關嗎？（余志偉攝）

自2014年起，「房地合一、實價課稅」8字不時躍上媒體版面，究竟為什麼要推行房地合一稅？此稅制對一般人又有什麼影響呢？

財政部於去年12月在立法院財委會報告房地合一稅制規劃情形時指出，近年來房地產價格異常上漲，不動產交易稅負偏低被認為是投資炒作的主因之一。若將時間拉回2014年10月4日，台北市房價所得比已升至15，等同於一般受薪者要15年不吃不喝才買得起房子，新一代無殼蝸牛化身巢運躺上地價最高的仁愛路3段，便是對高房價最沉痾的抗議，而5大訴求中的「改革房產稅制，杜絕投機炒作」，即是對現存稅制的反省。

但在社會一片追求公平正義的聲浪下，建商及房仲業者則叫苦連天。鄉林集團董事長賴正鎰大呼舊版房地合一是「災難一場」，東森房屋董事長王應傑則認為房地合一稅「只是讓大家一起變窮」，投資客也紛紛推出課程，教授投資者如何規避房地合一稅。

而原訂此會期要通過立法院審查的房地合一稅，由於爭議過大而經歷了多次草案，近日終於提出行政院版本，不論你是買不起房的無殼蝸牛、擁有1戶自用住宅者或是房產業者、投資客，都不能輕忽這項重大的房市改革稅制。

台灣房地產稅制的兩大問題，一是將房與地分開計價課稅的「房地分離課稅」，二是用政府公告的公告地價、公告現值、房屋評定現值作為課稅依據的「非實價課稅」。

由於國父於三民主義中強調「漲價歸公」，因此土地增值稅被寫入《憲法》之中。然而原先用以遏止私人獨吞漲價利益的美意，卻為成某些投機者的避稅小門，財政部長張盛和於房地合一座談會便曾說過，「房地分離」制度造成部分營業人將成本灌在房屋上，卻把所得灌在土地上，用以規避所得稅。

此外，明載於《憲法》內的土地增值稅卻也成為最大的稅改障礙，過去財政部曾5次試圖推動房地合一稅，但都因修法問題鎩羽而歸。

另外，早年由於市價變化不易察覺而使用政府公告的地價、現值及房屋評定現值來課稅，但國家長期使用遠低於實際市價的稅基來課稅，造成稅損，而在同年買賣的土地則因土地公告現值1年評定1次而根本課不到土徵稅。

畸形的課稅方式不僅造成稅損，更因房地產交易成本低廉，投資客肆無忌憚地短期炒作房地產。房價恨天高的結果，房產稅制度難辭其咎！

房價恨天高的結果，房產稅制度難辭其咎。（葉信菉攝）

根據行政院甫拍板通過的房地合一稅草案，課稅稅基為房地交易所得減去土地漲價數額，而稅率則依持有長短分為4段：持有未滿1年出售課稅45%、1年以上未滿2年者35%、超過2年至未滿10年者20%、持有超過10年者15%；而為了抑制外資炒作，外資所課稅率較高，分別為持有1年以下課45%、持有超過1年課35%。

為提供自用住宅優惠，草案規定若實際居住連續滿6年且無供營業或出租者，而課稅所得（同稅基）在400萬以下則免稅；若超過400萬元，則按10%稅率課徵；此外不論是大屋換小屋還是小屋換大屋，都能不同程度的享受退稅。

至於什麼時候開始實施呢？假如此草案順利於本會期通過，財政部為避免損及目前持有房產者，訂有日出條款，要明（2016）年1月1日後取得的房屋土地才會被課到；此外，為搭配課徵2年內短期炒房的奢侈稅退場，2014年1月2日後取得，持有2年以下的房子也在課稅範圍內。

 

 

房地合一稅可謂一改再改，每次更動都有爆炸性的調整。最開始與立院報告時採用5%至45%的累進稅率，巢運、房改盟認為是最符合公平原則的，但在業者及部分立委的強烈反彈下，逐漸轉變為17%的單一稅率，不過由於17%太輕，遭外界不斷質疑，才逐漸調為現存的版本。

除了稅率外，較有爭議的部分是長期持有及自用免稅優惠。過去都是持有2或3年後逐年減徵，最多可減徵70至80%，不過學者普遍認為這是因應累進稅率的措施，既然已採用單一稅率，就不應再採此方法，因而改成目前的1年內、1至2年、2年以上及10年以上，以較輕稅率鼓勵長期持有。

而過去自用免稅優惠以售價總額為標準，不論是3000萬或4000萬，都讓外界認為大開炒房後門，因而行政院的版本中改以「所得」為標準；而日出條款也是最具爭議性的點，由一開始最嚴厲的不論買賣時間都納入，到現在從2016年元旦計算，放鬆不少。

先前巢運不斷批評房地合一稅「連奢侈稅都不如！」而財政部長張盛和說，房地合一稅就是為了換奢侈稅退場，「比奢侈稅輕很多」。但奢侈稅是什麼呢？

奢侈稅是政府為促進租稅公平，針對短期炒作土地者所課的稅，自民國100年6月1日起，對不動產短期交易、高額消費貨物及勞務所課徵特種貨物及勞務稅。就房地產而言，課稅對象為2年內買賣非自住房地產者，稅率則因出售時間點而異，如果在房屋持有1年內售出者，課以賣方成交價的15%；如果是房屋持有2年內售出者，課以賣方成交價的10%，適用對象則是從施行後所有出售非自用租屋者。

為解除業者認為「45%稅率太高的疑慮」，張盛和強調持有2年內的稅率是奢侈稅轉型，且比奢侈稅還低。他舉售價1000萬元的房子為例，說明持有1年內，奢侈稅課售價的15%稅率，不論賺錢或虧錢都要課150萬；但若依照政院版房地合一稅，假如此房屋1年內賺了100萬課45%是45萬，如果虧損則根本不用繳稅，其實遠低於奢侈稅。

 

 

根據政院版的適用對象來看，僅有2016年1月1日後取得的房子要採房地合一稅課稅。假如在2016年1月買房子，若在2017年1月之前賣掉，會被課所得的45%，如在2018年1月前賣則會被課35%，而從2018至2026年須課20%，2026年以後售出則統一課15%。

另外，值得注意的是，為配合針對2年內短期買賣課稅的奢侈稅退場，從2014年1月2日後取得未滿2年的房子也納入納稅範圍，如2014年買的房子，2015年出售須課45%，2016年出售須課35%，但持有超過2年則不再需要課稅，2017年後賣出皆不會被課到。