房地合一前夕 該買房?該賣房? 奢侈稅退場 高所得稅登場

2015-11-24 10:27

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攸關房市的房地合一所得稅新制,明年即將實施,在這新舊交替的時刻, 到底現在是要買房,還是要賣房,取決於你取得房子的時間點。

歲末年終,銀行的客戶現在最關心的居然是稅務問題。銀行財富管理部門客戶詢問熱度最高的,就是房地合一的稅務問題;銀行的房地合一稅制說明會,幾乎場場爆滿。客戶最關心的事,是現在要不要買房或賣房?如何課稅?

新舊並行 關鍵是持有期間

台北富邦銀行副總經理黃以孟指出,由於近幾年房價高漲,房子幾乎是絕大多數人最重要且價值最高的資產,因此即將實施的房地合一新稅制,自然引起很多客戶關心。對此,安侯建業會計師事務所會計師張芷指出,明年的房地課稅制度其實是新舊並行,買賣房屋要用什麼稅制,取決於房屋的持有期間。

民眾買賣房屋時,要特別注意兩個時間點,一個是民國103年的1月1日,另一個則是105年1月1日。所謂房地合一新制是指賣房子時,房子及土地出售的所得須合一,全部按實價課所得稅,且奢侈稅同步退場不再課徵;而舊制則是指賣房子時,只以房屋的評定現值按一定比率計算房屋所得課稅,賣土地的所得免稅。

新制的課稅範圍主要有兩個:一、凡屬在105年以後才買進再賣出的房子,都要按新制課稅。二、103年1月到104年底以前取得,在105年以後才賣的房子,但持有期間不到2年者,也要按新制課稅。除了前述新制課稅的範圍外,103年1月1日以前取得的房屋,只要持有滿2年,賣出時就按舊制課稅。

張芷指出,這個原則看似簡單,其實相當複雜,而且買賣雙方考慮的重點,完全不同。

有些買方的想法很單純,認為只要在年底前買進房子,就可搭上適用舊制課稅的末班車;但財政部官員表示,財政部已考慮到這點,並用「持有2年」的條件來卡住房市的投機客。也就是說,如果房市投機客在104年12月31日買進房屋,則仍須持有2年,到106年12月30日以後賣出才可適用舊制;若持有期間未滿2年賣出,還是要用新制課房地合一所得稅。

就賣方的立場來看,若在年底前賣屋,還有一道奢侈稅擋著(持有1年內賣出稅率15%,持有2年賣出稅率10%);因此,若賣方當初買進的房屋持有未滿兩年,在年底前當然不要輕易賣出,以免被奢侈稅打到;而若賣方的房屋已經持有滿兩年(以目前時間推算,即103年11月以前買進者),則不論是在今年底或明年才賣出,都只須適用舊制課稅,因已持有滿2年,也不必課奢侈稅,此時賣方就不必急著在年底前賣出房屋,而是要等待時機看房市的行情,找到合理價位再脫手比較合適。

送不動產節稅 這招不靈了

這裡還有一個現象值得民眾特別注意,即雖然明年房地合一新制已實施,但民眾賣房會處於「一屋兩制」的狀況,民眾須清楚自己房子的買進及持有期間,再判斷賣房時是要用新制(房地合一)課稅,或用舊制(只對房屋所得)課稅,了解稅務成本後,才能判斷買賣房子的最佳時機。

房地合一新制實施後,常用的贈與不動產給子女的節稅概念也會產生變化。過去,父母要贈與財產給子女時,通常不會送大筆現金,而是先買不動產後,再送不動產給子女;因為送現金馬上就必須以現金價值課贈與稅,而用現金買下不動產送給子女,是以房子及土地的公告現值去課贈與稅,因房子及土地的公告現值遠低於市價,應繳納的贈與稅就低很多,透過這種操作可省下大筆贈與稅。但明年房地合一實施後,這招就不靈驗了。

明年起,送房子給子女仍可節省贈與稅,但子女取得房地的成本也是以較低的公告現值計算,將來子女要賣房時,後續的房地合一所得稅就會變貴了,這是父母要贈與不動產給子女時,必須考慮的新因素。

此外,張芷表示,房地合一除了關係到民眾買賣房屋的稅務,也會牽涉到建商的賣屋策略;根據該事務所與建商討論的結果,未來建商會傾向興建小坪數低總價的房屋,且鎖定長期自住型的客戶。

小坪數低總價 將成新主流

這是因為房地合一新制,對於長期自住者有特別的稅負優惠,民眾出售的房屋只要持有滿6年,且6年以一戶為限,出售時可以享受400萬元免稅額,超過400萬元的部分,稅率只有10%;與1年內短期買賣的房地合一稅率45%,相差很多。

同時,「小坪數低總價」的房屋,也可避掉高額的房屋稅,尤其是雙北地區的房屋總價超出7000萬元,就被歸類為豪宅,房屋稅會比較高,若高總價房屋位於台北市內,還要再加一道「豪宅稅」;因此,大坪數高總價的豪宅,在房地合一新制和豪宅稅夾攻下,將愈來愈不受歡迎。

本文經授權轉載自財訊雙周刊

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