2018年是國內不動產投資信託（REITs）市場重要的一年，今年第二檔掛牌的REITs-樂富一號不動產投資信託基金，將於明（5）日正式上市，該基金有別於同類商品的多樣特色，預料將為沉寂已久的REITs市場注入新活力。
包括晶華酒店董事長潘思亮，晶華酒店董事張果軍，樂富資本董事長翁明正，京城銀行董事長戴誠志，中國信託商業銀行副董事長利明獻，晶華公寓大廈管理維護股份有限公司總經理林超驊等人，皆參與今（4）日舉行的樂富一號上市前記者會。
投資人陣容國際化 希望打造業界標竿
晶華酒店董事張果軍致詞首先指出：「國內REITs市場沈寂十二年，終於看到一檔百億規模的新商品上市，堪稱里程碑！」張果軍指出，樂富一號在金管會、銀行局和證交所通力協助下，只花十天就募集105.8億資金，又用五天安排上市事宜，速度之快，打破各檔REITs的紀錄。
張果軍指出，樂富一號是國內目前唯一與海外退休基金共同投資台灣商用不動產、以作為長期核心資產的REITs；此外，還有一個亞洲國家主權基金，也是本基金初始投資人，這樣的國際級陣容，顯示對台灣市場充滿信心，堪稱樂富一號最大特色。張果軍表示，他期待透過這次新商品上市，推動業界共同把餅做大，讓不動產信託市場更正向、健全發展。
「我們要把樂富一號打造成台灣REITs第一品牌，穩定中求創新，保守中實現成長，」晶華公寓大廈管理維護股份有限公司總經理林超驊指出。「很多人問，目前國內房市多空走向不明，為什麼此時要推出與房地產密切相關的金融商品？」林超驊解釋，民眾對房市的感受往往來自住宅市場，「但REITs追求穩定現金流，投資REITs一定要調整關注住宅市場的想法，」
與國際相比規模仍小 成長空間可觀
林超驊坦言，台灣起初在亞洲REITs趨勢中並未落後，但後來發展緩慢，經年累月下來，規模與整體市場相比變得微不足道；例如全體REITs占當地股市的比重，日本是2.4%，新加坡高達6.5%，香港也有1%，但台灣連同新掛牌的樂富一號在內，比例只有0.25%，「往好處想，這代表台灣REITs的潛在發展空間十分可觀，有機會做得更大！」
林超驊指出，樂富一號相比其他REITs，具有至少三大特色。首先，它是目前唯一一檔以商場為主要標的的REITs，位在桃園市的台茂購物中心，已經由樂富資本與歐洲大型退休基金合資買下、各持有一半產權，該商場日後的租金收益，將占樂富一號的總收益半數。
以台茂購物中心連年扮演桃園業績最佳的競爭優勢來看，鑑價機構預估，未來五年營業額有機會從60億增至70億新台幣，比起租金較不容易有上漲機會的商辦，樂富一號收益穩定之餘，更將有成長空間可期。
除了商場，樂富一號其他持有的資產包括大都市國際中心（部份樓層），松麟企業大樓和NASA科技總署大樓「我們挑選不動產標準有三，過去五年必須有滿租紀錄，樓下必須是捷運站和公車站，二手交易市場活絡」，林超驊說，架構一個穩定且收益來源多樣的資產組合，是樂富一號的投資策略核心。根據公開資訊，未來樂富一號的預估收益率大約是3.3%至3.5%之間。
唯一投資海外REITs 當國際房東
樂富一號另一個特色，為唯一一檔投資海外REITs的不動產投資信託，林超驊指出，樂富一號初步會以新加坡、香港、日本及美國的主要REITs為標的，以盡量分散風險。
林超驊並強調，樂富一號上市後實際規模預計超過100億新台幣，將是市場上第三檔規模逾百億的REITs，由於獲得中華信評「A+」長期信用評級，未來將在法令允許的融資額度內，為投資人創造最大價值，甚至是都更案等周邊業務，公司也將不會錯過。
積極的營運策略還表現在管理機構上，林超驊指出，晶華公寓大廈管理公司有晶華在全球的管理經驗，比一般建築管理公司更有經驗與議價空間，將可以合理、有效為旗下資產的日常維護、修繕等成本開支把關；省下這些小錢，累積起來就對提高REITs獲利、回饋給投資人，產生舉足輕重的影響力。
投資人也關心，國內REITs普遍較淨值存在折價，林超驊坦言，大部分REITs都以商辦為主，流動性欠佳，加上房價成長不少，但REITs既然從不出售資產，就無法合理反應資產增值的收益、並將資本利得分配給投資人，長久下來難免造成折價現象。
因此林超驊指出，未來樂富一號將採取靈活操作，當部份資產有機會帶來資本利得，樂富一號也會在適當時機處分，配合持續增加的租金，讓股價跟著資產品質提升，為投資人帶來收益。
