選舉過後，還是要回歸務實、不打高空、解決衝突、嚴守財政紀律的施政。地方首長與民代的世代交替，也應擺脫過去政府帶頭炒地皮，卻壓垮現代青年的錯誤方向。
房屋租賃與買賣價格，因為地方的治安、教育、休憩、交通與商業的提昇而增值，這些都是源於社會集體的努力，但房地增值的利益卻被地主建商所獨佔。要解決民生的居住正義問題，不只是靠蓋公宅，還需要從稅制、國土規劃與社會教育等方面共同進行。
房價飆漲使政壇吹起「公共住宅」風。目前國內約有860萬戶住宅，其中約10%是空屋，而全台人口在3年後（2021年）將開始減少，所以住宅供給絕對大於需求，但房價與房租卻始終未見顯著下行。空屋率高卻沒有降價，這個現象怪怪的。房市沒有隨著市場供需而波動，這怪現象繞來繞去後，專家學者用「理性經濟人」理論與偏左的社會願景，去解決「不理性人」偏右的「惜售」與「囤房」文化，兩者完全無法對話。在空屋率高的情況下催生公宅，卻也讓空宅、空地繼續閒置。
去化空屋率是蓋公宅時也該做的事
「社會向左、經濟向右」，住宅是民生議題、土地是國家資源、房地價格增值是社會集體的貢獻，所以房市不是單純的資本市場經濟。低利、低持有成本，讓囤房狀況無解。低利率是為了將熱錢導入消費與投資，但根據主計總處與經濟部投審會的資料，國內對內、國內對外、國外對國內，所有的投資連3年下降，這意思就是即使零利率，有熱錢也不願意投資，而把錢都藏起來。勞動者與青年們承擔了社會繁榮的主要勞力付出，卻因資產階級的不投資、不調薪，與高昂的居住成本，而無法累積資本，或享有生活品質來翻轉階級，這讓台灣的階級流動停滯。
國際上，正常的房價與租金有穩定的比率，通常房價為月租金的200至240倍，明顯現在台灣房價嚴重失衡，應祭出空屋稅、調高非自用稅率、調升囤房的貸款利率、都更與調整都市計畫等，但因為皆會挑動選舉樁腳與金主，而僅採公共住宅策略，透過廉租來安撫巢運，並繼續讓開發派有生意。公宅量需要佔住宅量的5%才會影響租金市場，例如北市公宅量約佔住宅量的0.8%。在已有10%空屋的情況下，取得土地與蓋公宅，操作上耗時艱困，還需要政府押千億的建築與土地成本來蓋房廉租，這大興土木的公宅策略有待思考。
環境永續與保護也需要納入考慮。根據內政部營建署的統計，全國營造業家數為18,351家（綜合營造業、專業營造業與土木包工業），比全台的便利商店（約11,000家）還多，根據前一次環保署每三年的總檢討盤點，「營建與道路揚塵」為全台製造PM2.5的榜首，佔整體PM2.5排放量的4成。若再加上建材製造業，整體建築相關產業是製造空氣污染與耗能的大宗。
把空屋逼入交易或廉租市場，比狂蓋公宅更快速，也不浪費資源、降低污染。而如何把空屋逼出來呢？一、建立空屋資料庫，沒有普查資料，就無法對課稅、都市計畫與後續政策研發做準備；二、墊高空屋的持有成本，例如落實空屋稅、提高非自用住宅貸款利率；三、老屋落日，公開結構技師對老屋的防災能力評分，使防災能力也成為公開資訊，一方面推動租金分級，也可以推動防災都更、拉皮更新與土地重劃；四、政府做莊，推動包租代管；五、利用空屋囤房稅收，對租屋者進行租金補貼；六、修自治法規，讓產權與安全有問題的廢墟能公辦都更。
公宅是種社會氛圍與世代文化
溝通需要成本、對話需要成本，若沒有人願意承擔這成本，社會的溝通與對話都無法發生。推動公宅的地方座談會，反對方訴諸現在社區的安定，與巢運的居住正義、專家學者的都市願景，溝通沒有交集。到場的里民多為反公宅，表面理由不外乎更多人口會交通堵塞、社區停車位不夠、擔心治安敗壞、造成更大量的垃圾問題等等，而是希望蓋公園、捷運站、里民活動中心或停車場等，在專家提出諸多配套後，堅持反對的實質理由，最終才會脫口是擔心影響房價。
蝸居或買方是希望房價、租金跌，擁宅者希望價漲，但主計總處的資料，台北市住宅自有率84.18%，新北市84.33%，意思是擁有大台北地方投票權的市民，超過8成4擁有自有住宅，擁宅者永遠覺得自宅奇貨可居，不願降價或降租。但蝸居者，能喊聲卻沒有在地選舉權，始終沒有政治影響力。
消費是長期養成的文化，當買賣雙方在文化中都不認為房價會跌，那跌價就不會發生。放眼北市東區，屋主持有成本低，寧可整排高掛招租，也不願調降租金，完全與「地盡其利、物盡其用」的精神背道而馳，台灣人讓自己的經濟陷入停滯。
德國柏林為了保護首都民生問題的長期租屋者，2016年起，對主要服務觀光客的短租，對房東祭出十萬歐元罰鍰的禁令，此舉沒有民代的阻攔。同樣是民主社會，台灣的代議士卻常站在天平的不同方向，選民要記取教訓。
行為經濟學成為經濟學的主流，城市的建設，無論智慧城市、智慧公宅，都利用大數據、智慧家電與人工智慧，同樣需要回歸人的使用與需求，而且不只是住在裡面的人，還有環境周邊的人。有人文思維，經過田野扎根，才會問到對的問題，因而有對的解答。居住政策要有階段目標，政策研發團隊也需要有多元的組合，不再只是建築師與工程師，還需要社會、教育、環保與文史工作者等共同協作，面對人性與社會的真實，也面對新世代的問題。
共享與共融的社會，需要將居住、公宅、土地的議題植入樹人的思辨教育中，並體認開發不該是唯一的答案，或許從下一個世代開始，對居住議題的文化與社會氛圍能漸漸有所變化。政策不能永遠只是在應急，不能一直見樹不見林。
＊作者為前北市公共住宅委員會委員
