胡偉良觀點:未來幾年的房價走勢大局已定!未來5到10年房價走勢如何?

2018-10-14 05:50

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老屋更新的「增加」需求大於少子化「減少」的需求

再以少子化的情況來看,依國發會的研究報告估算,150年台灣人口數將降為17.1~19.5百萬人,約為105年之72.5%~82.8%。但自民國125年起人口才出現較顯著的人口遞減現象,但縱使採用低推估的72.5%計算,每年的平均人口減少數也只有不到0.7%,10年6.9%,充其量最大也只是每十年減少(~160萬人)的規模,亦即每十年減少約64萬戶(每戶2.5人)的住宅需求。縱若以最極端的低推估情況來推估,每年減少16萬人(6.4萬戶),仍是有11.5萬戶的更新需求。

而依現況來看每年推出的新屋數量不到10萬戶,10年不會超過100萬戶,還是趕不上老屋的更新需求。

新屋的房價不會大幅下跌

因為老屋的不適合居住,所以當然會引發這些老屋屋主的換屋需求,而在當前1999年以後蓋的房子(依921地震以後新法規設計、施工的建築物,能達到「小震不壞、中震可修、大震不倒」的目標。也就是新規範設計施工的房子基本上才是比較安全的。)而這樣的房子在現況中還不到全部住宅數量的18%(156萬戶),這些存量加上每年新蓋不到10萬戶的房屋數量(含老屋改建),再加上前幾年新蓋好未賣出的新成屋(~7.5萬戶)仍是無法滿足老屋屋主的換屋需求的,而在當前這些新成屋沒有被消化之前,亦即5年之內,房價還會存有議價空間,只要誠意的去和建商洽談(所謂腰斬根本是個不切實際的笑話,建商有他的成本負擔,根本不可能賠本售屋),未嘗不能談出個理想的好價格,否則等到這批新成屋消化完畢之後(約5年後),房價是很有可能再度翻升的,這種情形就如同2003年的情景,我估計到時新房房價仍將呈現緊俏局面,而老房房價將持續一路下修,跌到最後甚至跌破土地的地價。

*作者為台大土木工程系畢/營管博士、企管博士、法學博士。現任台北市/新北市老屋改建發展協會理事長。本文原刊《台灣商務》平台,授權轉載。

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