屋漏偏逢連夜雨!新冠疫情與升息衝擊商業房地產 《經濟學人》:銀行業困境可能加劇

2023-04-01 15:00

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2020年3月,新冠肺炎疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)

2020年3月,新冠肺炎疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)

過去3年,新冠疫情揮之不去的影響讓購物者遠離購物中心,勞工在家工作,削弱了購物中心及辦公室的價值。此外,所有房地產估值都受到升息的影響,這讓房東的開支增加,而最近的銀行業動盪、對經濟衰退的擔憂讓這些困境加劇。英國期刊《經濟學人》指出,商業房地產的損失可能造成銀行業的困境進一步加劇。

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新冠疫情的影響揮之不去,升息讓房東的開支增加,加上最近的銀行業動盪、大規模裁員引起對經濟衰退的擔憂讓這些困境加劇。《經濟學人》(The Economist)指出,這種情況為2個密切交織的美國大產業帶來問題:第一個是房地產業,業主擁有的辦公大樓空蕩蕩,不太可能再度滿租,價值可能只達到購買時的一半。

第2個產業是金融業,當加拿大資產管理公司「布魯克菲爾德」(Brookfield)最近決定最好交出美國加州洛杉磯(Los Angeles)2座大型辦公大樓的鑰匙,而不是為所欠的7.84億美元(約新台幣241億元)貸款再融資,它將鑰匙交給了美國花旗集團(Citigroup)及美國金融服務公司摩根士丹利(Morgan Stanley)。

美國矽谷銀行。(AP)
2023年3月10日,美國矽谷銀行宣佈倒閉。(AP)

《經濟學人》指出,沒有商業房地產部門看起來不受波及。美國波爾波資產管理公司(Polpo Capital Management)創辦人麥克納馬拉(Daniel McNamara)表示:「即使是倉儲領域,你也會看到亞馬遜(Amazon)這樣的公司承認超支及過度建設。」然而,真正讓人擔憂的是辦公大樓,它約占美國商業房地產(及其債務)總量的4分之1,因為「這不是周期問題」。

《經濟學人》指出,除了最好的辦公室以外,美國其他辦公室的空置率都在上升。房東正提供慷慨的激勵措施來吸引租戶。加州舊金山(San Francisco)超過29%的辦公室空置,幾乎是新冠疫情前的8倍,這座城市的租金價格比2019年下降了15%,而這些建築物的營運成本很高,即使租金小幅下降或佔用都可能讓建築物成為虧損來源。

一些房東可能無法或不願意保留這些房地產,如果他們不能延後償還貸款,他們可能無法繼續留著這些房地產。美國研究公司穆迪分析公司(Moody’s Analytics)商業房地產經濟分析師費根(Kevin Fagan)的報告指出,今年美國所有類型的貸款機構中,約15%的未償還商業房地產債務到期,他認為其中約40%可能難以再融資,而如果涉及的建築物價值明顯低於貸款價值,房東可能不願意償還。美國投資公司「瀑布資產管理」(Waterfall Asset Management)共同創辦人卡帕斯(Tom Capasse)指出,一些例子是「更大的贊助商甚至在貸款到期前1年就先發制人地歸還鑰匙」。

2020年3月,新冠肺炎(武漢肺炎)疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)
2020年3月,新冠肺炎(武漢肺炎)疫情讓美國第一大城紐約市停擺(AP)

到了2022年底,商業房地產業欠投資者及金融機構的債務為5.6兆美元(約新台幣172兆元),根據國際數據供應商「特雷普」(Trepp)的說法,其中一半是欠銀行的債務。加拿大資產管理公司「布魯克菲爾德」及其相同規模的基金可能必須償還大型機構的貸款,絕大多數都是欠那些資產不足2500億美元的金融機構的款項,這些金融機構在美國矽谷銀行(SVB)倒閉後已經承受著巨大壓力。

《經濟學人》指出,風險在於銀行最終將負責大量辦公室,可能不得不以大幅折扣的價格出售這些辦公室。這將喚起人們對2007年至2009 年全球金融危機的回憶。然而,有理由認為歷史不會重演:首先,商業房地產的價值只有住宅房地產的一半,其次,寬鬆的貸款導致銀行發放的房貸價值高達金融危機前房屋價值的100%。相較之下,商業房地產貸款人向借款人提供最高75%的抵押貸款,這意味著價格將不得不進一步下跌,銀行才會面臨損失。

《經濟學人》指出,即使是最壞的情況也只會產生有限的影響。欠小型銀行的 2.2 兆美元的商業房地產貸款中,約4分之1是辦公室貸款。如果房東今年償還這些貸款的一半(約2800億美元),而銀行能以大幅折扣的價格出售資產來收回這些貸款價值的一半,屆時將蒙受1400億美元的損失,而這只是小型銀行持有股本的 10%。然而,打擊將分布不均,並可能危及一些金融機構。

瑞士信貸銀行(Credit Suisse Group)危機。(美聯社)
2023年3月19日,瑞士銀行集團同意收購瑞士信貸銀行。(美聯社)

麥克納馬拉(Daniel McNamara)表示:「辦公室問題就像徹底失控的糟糕局勢。」瀑布資產管理公司共同創辦人卡帕斯將舊金山及西雅圖(Seattle)等科技泡沫破滅的地方稱為「辦公室地獄」。

美國房地產投資平台「Cadre」創辦人威廉斯(Ryan Williams)預見了2種路徑:第一條是「基本面重新定價,銀行收回鑰匙並大幅折扣出售資產」,這可能允許新買家改造、升級或維護建築物,以適合較低的占用率。第2條是地方官員介入,「政府看到一整條街的低層辦公大樓破敗,這不符合(許多城市的)利益,因此政府可能會開始提供翻新或改造的激勵措施」,這種情況已經在一些地方發生了。

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