2.多買設備，少請人。善用現代科技手段管理社區，將可以顯著降低管理費支出。
3.公設轉型，減少公設就會減少支出。住宅發展，「豪宅」、「飯店式管理」成為行銷層面的重要訴求，到了「概念氾濫」的程度，林林總總的公共設施，眼花撩亂。不恰當的公共設施，如溫泉、SPA、游泳池等，使用成本非常高，而住戶使用頻率很低。為了彰顯豪宅或者飯店宅特質，常常看到住宅大樓一樓有豪華氣派的大廳，佔用很大的公共空間。飯店大廳的設計與氛圍，在旅客動線之中，可以給旅客良好的第一印象以及渡假、尊榮、奢華感；反觀我們社區住戶，最常移動的動線是出家門、進電梯、下到地下停車場、開車出門，或者回來停車、上樓反其道而行，一樓大廳根本通常不在動線中。但一樓大廳佔用很大空間，設置服務櫃檯，使用者主要為物業管理及保全人員，夏天天氣炎熱，開空調電費負擔重，不開空調，工作人員又熱得受不了，是管理實務普遍傷腦筋的問題。對於絕大多數一般性社區住宅來說，我真的很質疑，需要那麼大的大廳嗎？
4.平時多存錢，設置長期修繕基金。建築物隨著時間推移，會因氣候、天災、自然老化等物理因素或人為不當，而面臨各個部位的劣化問題。在其生命週期中，經年累月所衍生的劣化，可透過階段性修繕而恢復其原有性能，為促進建築物性能維持與耐用化，需要一個長期性、預防性的專業計畫，藉由計畫內所設定的工程作業儘早回應建築物不同部位的問題，進行整修、改良，與時俱進提升性能，甚至超越建築物建造之初。而「長期修繕計畫」當然需要平時日積月累的經費作為保障，避免將經費支出集中一次分攤，讓住戶無法因應。
5.減低日常耗能成本與增加設備的耐用性。新建物於前期設計中，就要評估居住空間與設施需求，結合綠建築與智慧建築設備與系統，兼顧在地住戶未來管理費及公共基金負擔能力做妥善、科學規劃，未雨綢繆。對於既有建築，也可以進行隔熱性能改善，以及設施設備能源效率提升等，成效很好，且可能取得政府補助與獎勵。
作者為景文物業管理董事長，相關從業經驗20年。
責任編輯/周岐原
