年薪漲6萬,房價卻年漲30萬!5大因素影響台灣房價:以後更難買房

2023-02-20 09:40

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年薪漲6萬,房價卻年漲30萬。(圖/翻攝自GoogleMaps)

年薪漲6萬,房價卻年漲30萬。(圖/翻攝自GoogleMaps)

台灣絕大多數城市的房價都「偏高」,尤其是民眾的房價收入(所得)比差異極大,近期統計的平均比值為9.58,超過國際臨界點6.0,最高的台北市更高達16.22倍。

若不趁早買房,你只會愈來愈買不起

持平而論,除了房價持續走高,另一方面,居民收入增幅卻遠遠追趕不上房價漲幅。以總價1,000萬的房子為例,每年上漲3%,就是30萬元,若購房者每月有5萬元的薪資,每年調漲10%,也不過才6萬元,遠遠跟不上房價的上漲速度。此外,在絕大多數人的傳統認知裡,我國的房價「只漲不跌」,從中長期的角度來看,也確實如此。

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那麼, 2023年還應該買房嗎?如果2022、2023年不買房,5年後房子會更買不起嗎?我們不妨回頭檢視影響未來5年房價走勢的幾個因素:利率、預期、庫存、供求關係、營建成本等,從中找尋答案。而嚴格說來,要回答上述問題其實並不難,關鍵還是要摸透影響未來5年房價走勢的五大核心因素:利率、預期、庫存、供求關係、和營建成本。

1. 民眾對房價的預期心理

近期的調查顯示,民眾對房價的上漲預期確實已有改變,政府的的打炒房措施固然會對民眾的炒房產生扼阻,但大家也都知道這幾年興建成本大漲,所以大多不認為預售屋房價能有太多下修的可能。

而中古屋的房價,民眾則普遍看跌,而且跌輻只會愈來愈大,有老屋待售的民眾對此最好在心理上預做準備。

2. 房貸利率

只要房貸的利率不漲到租金收益率,亦即房貸利率小於(台北2.1%;其他區域3.0%以上),民眾的購房意願就不會受到太大的影響,而依台灣當前的經濟情勢來看,雖然今年(111年)央行政策利率自3月17日至9月22日已調升2碼(0.5個百分點),重貼現率、擔保放款融通利率及短期融通利率,分別調整為年息1.625%、2.0%及3.875%,但衡酌當前的經濟狀況,房貸基準利率調升到2.1%以上的機率應該不會太大,也就是房貸利率對民眾購屋意願的影響不致於太大。

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3. 房市存量數

(1)每年的房屋增量。我國住宅數量從民國100年的814.3萬戶到民國110年的912.3萬戶(參見表2-6-1),平均年增量9.8萬戶。對照近10年的使用住宅總宅數,也同樣顯示,我們的每年住宅增長量相當穩定,大多維持在10萭戶左右,主要都來自每年的新建成屋(參見圖2-6-1、圖2-6-2)。

表2-6-1:近年住宅存量彙整(圖/時報出版)
表2-6-1:近年住宅存量彙整(圖/時報出版)
圖2-6-1:近年住宅存量年增數(圖/時報出版)
圖2-6-1:近年住宅存量年增數(圖/時報出版)
圖2-6-2:近年使用執照總宅數(圖/時報出版)
圖2-6-2:近年使用執照總宅數(圖/時報出版)

(2)房屋庫存。根據業者統計資料顯示,2021年7月以後,全台待售住宅從31.2萬棟,在短短半年大減近6萬棟,降至25.4萬棟,減幅逾18%,市場供應大減,造成屋主姿態升高,紛紛開高價出售。

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