在歲月的長河中，虎去兔來，在新的一年中，希望在新的房市政策下，能帶給國人新購屋的好彩頭，也希望成家立業不是夢，成功購屋就在新的一年裡，但更希望購房不會成為購屋者的夢囈或夢魘。
早在2022年下半年，作者就已提出國內房市已呈現由盛而衰的轉折現象，唯轉變過程相對和緩，主要是因為在日愈嚴重的通貨膨脹陰影，加上部分房市業者的不當鼓吹之推波助瀾下，許多人不察而貿然進駐房市，唯隨著國內外政經局勢的不穩，以及政府打房政策持續推動，央行逐漸提升利率水準，貸款成本愈來愈高，而讓國人所須支付的購屋成本也愈來愈大。時序進入2023年以後，房市的轉折現象更為明顯，特別是元月10日通過《平均地權條例》修法三讀，而在其對房市的重要影響中，主要的法令因素包括預售屋建成屋的買賣契約限制轉售、重罰炒作行為、建立檢舉獎金制度，以及管制私法人購屋等五大策略，而這些法令規範不僅讓往年過熱的房市進一步有感降溫，同時也讓今年房市進入由賣方市場轉為買方市場的型態更為明顯，房市價量齊挫，對於未曾在仲介業者的鼓吹下而匆忙進駐者而言，應可在新的一年中增加購屋規劃的機會。
整體而言，在經濟前景不佳、房市政策、市場超額供給，以及總統大選等四大變數的影響下，國內房市表現不容樂觀，預期 2023 房市應會呈現「價跌量縮」的格局。在國內房市由盛而衰的轉折過程中，對購屋者而言是潛在的利多，亦是選擇適合房地產的較佳時機；然而，對那些經由不動產仲介業者鼓吹而貿然進場，或沒有父母親可供資助而貿然搶進的購屋人而言，在購屋貸款增加且償還期間加長的情況下，不僅購屋壓力增大，而且償還房貸額度及長度的增加，也拉低購屋人的生活品質，在此情況下，對已貿然購屋的青年而言，其僅是夢囈初醒，或已成為日常生活中難以揮別的夢魘，實值得購屋者的借鏡。
青年購屋貸款
青年是國家的未來，也是執政者心目中的重要支持者，為保有青年人的支持度，在高房價問題難以撼動的情況下，乃以人民的納稅錢做為青年購屋的補貼來源，一則有助青年購屋，二則可以穩固年青人的向心力，相關內容如下述。
(一)青年安心成家貸款
政府為協助新婚或育有子女之青年家庭解決居住問題，提供租金補貼，以及前二年零利率購置住宅貸款利息補貼；每個青年家庭最多可享有二次補貼機會。
以政府政策為首的公股銀行並對辦理青年安心成家購屋優惠貸款原則提出說明，俾便申請者有所遵循。(財政部)
青年安心成家貸款是國家政策，故承作機構以公股銀行為主，主要包括臺灣銀行、臺灣土地銀行、合作金庫商業銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行，以及臺灣中小企業銀行等。貸款對象為符合民法規定之成年年齡以上之借款人，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
另外，青年安心成家貸款的貸款條件包括貸款成數最高8成核貸，貸款額度最高新臺幣800萬元；貸款年限最長30年，含寬限期3年，本息分期平均攤還或本金分期平均攤還。貸款利率是以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度，且未達新臺幣500萬元機動利率為基準利率，自111年12月21日起為1.47%，計息方式採一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率擇一，且一經選定，便不得變更，且貸款標的是自申請日前六個月起所購置的住宅。
(二)購屋貸款利息補貼
大體而言，政府的購屋貸款利息補貼政策可視為是青年安心成家貸款政策的再延伸；所謂「購屋貸款利息補貼」是指政府為了協助中低所得或二年內自購住宅，並辦理貸款之家庭解決居住問題，提供「自購住宅貸款利息補貼」；申請人須先向政府提出申請，經政府審查核定後自行購買住宅，並向金融機構貸款，由政府補貼部分貸款利息，以減輕貸款利息負擔。(內政部)
政府提供申請「自購住宅貸款利息補貼」貸款，且此一補貼貸款可同時與財政部的青年安心成家貸款併行使用，亦即若兩種政策性住宅補貼通通申請，等同貸款人同時擁有兩筆房屋貸款。自住宅補貼自購住宅貸款之承貸金融機構包括銀行、農漁會、信用合作社以及壽險公司等。
申請人條件包括中華民國國民在國內設有戶籍、家庭成員住宅狀況、家庭年所得等，必須符合政府的規範，且申請時家庭成員均未接受政府其他住宅補貼。其貸款額度在內政部住宅房貸利息補貼的額度由承貸金融機構勘驗後，依擔保品所在地覈實決定，臺北市最高為新臺幣250萬元、新北市最高為新臺幣230萬元、其餘直轄市、縣（市）最高為新臺幣210萬元。.補貼年限最長20年，含付息不還本之寬限期最長5年；而貸款利率依據郵儲利率加0.042%，原訂為1.387%，為因央行升息，而於民國111年12月21日調升至1.512%。另外，此項利息補貼政策的實施日期至113年底，屆時視房屋市場情形及民眾之實際需求，再行檢討，必要時得予以延長。
總之，不論是青年安心成家貸款，或是購屋貸款利息補貼，都是政府為了因應房價不當高漲所引發的民怨，並增加年青人對政府的向心力，而給予人民的一種優惠貸款方案。
房價所得比與房貸負擔率
青年人購屋除了考量政府的青年購屋貸款政策，以及自購住宅貸款利息補貼政策之外，還必須先行考量當前的房市交投、偏高房價、家庭所得、貸款利率，以及貸款還款期限…等問題，說明如下述。
(一).買賣移轉棟數
房市交投活絡與否與房屋的移轉棟數有關，而所謂的買賣移轉棟數之全名是「建物所有權買賣移轉棟數」，其是指完成登記過戶的建築物數量。然而，買賣移轉棟數並不能與當期「買氣」劃上等號，主要因「仲介市場的中古屋，與預售案成屋後的交屋量合併估算」。亦即移轉棟數除了包含仲介市場的買賣之外，也包括了一兩年前預售賣出，且直到上個月才完工交屋的數量。唯若兩年前預售賣出數量因為交屋而加入最近一個月的移轉棟數，便無法精準反映出最新的市場買氣實況，唯仍是房市交投活絡與否的重要指標。
根據六都地政局所發布的統計資料顯示，在過去一年中，臺灣六都建物買賣移轉棟數都呈下降走勢，其中，年跌幅超過一成以上的都會區占了一半，按其跌幅大小分別是高雄市(-16.52%)、台南市(-12.97%)，以及新北市(-11.83%)，而降幅在一成以內的都會區亦有三個，分別是桃園市(-6.76%)、台北市(-6.47%)，以及台中市(-0.12%)，亦即臺灣六都建物買賣移轉棟數的變化率雖各有不同，但都呈現下跌走勢則是一致的，顯見當前的房市去化不佳，買盤轉弱，值得潛在購屋人的注意。
(二)房價所得比
房價所得比(Ratio of house price to income)又稱房價收入比，是用來計算一個城市或國家，其家庭收入與房價之間的關係。因此，房價所得比就是房屋總價與家庭一年可支配所得的比值；換言之，其是指一國房市的中位數住宅價格與中位數家戶可支配所得之比，代表一戶中位數住宅對於中位數家戶一年可支配所得之比值。一般而言，房價所得比愈高，表示買房的難度愈大，購屋痛苦愈高，因此，又稱為「購屋痛苦指數」。
根據內政部的統計資料，2022年第二季，全台灣的房價所得比接近十倍(9.69)，其中，以台北市的16.17倍為最高，亦即購屋人在不吃不喝不作任何消費的情況下，須要16年以上的時間，才可以買得到當地30坪左右的中古屋平均價位，若以所得的一半支付，需要32年，若以「購屋333法則」而論，則需要將近半個世紀(48年)，足見在首善地區的台北市購屋不易，即使免強購屋，也必須容忍長時間生活品質下降的痛苦，並成為年青人購屋的一種夢魘。
另外，若不考量在台北市購屋，則房價得比相對較高的都會區分別是新北市(12.87倍)、臺中市(11.14倍)，其房價所得比都超過10倍；而房價得比最低的都會區分別是嘉義縣與澎湖縣，分別是5.93倍與5.88倍，二者均趨近於6倍；而若根據國際間的一般認定，各國的房價所得比以「四至六倍」為房價合理的標準，超過六倍以上則認為房價有過高的疑慮，雖然此種認定標準仍有爭議，且各國面積大小不同，經濟發展程度各異，對於合理的房價所得比之認定亦不相同，唯整體而言，仍可推論國內房價所得比確實偏高的事實。
(三).房價負擔率
房貸負擔率是指房市中，一國房市價格等於中位數住宅價格貸款月攤還額金額，除於中位數月家戶可支配所得。其所代表的中位數住宅價格之每月應償還本利和占中位數月家戶可支配所得的比例狀況，比例越大，房價負擔能力越低。
根據內政部的統計資料，在2022年第二季的同段期間內，臺灣的平均房貸負擔率將近四成(39.62%)，其中，以臺北市的將近七成為最高(66.12%)，說明購屋人的所得中，有三分之二的資金是用來償還購屋貸款，亦即僅有三分之一的所得是用來維持居家生活，由於國人的平均所得有限，以三分之一的所得不僅難於維持一家的生活，也難以應付日常生活的特別開支，特別是意外傷害所帶來的龐大費用，更是難以支應，而房貸會使勉強購屋者成為難以揮去的夢魘。
若將首善地區的台北市視為特例，而以新北市的房貸負擔率來觀察，其比值亦高達五成以上(52.41%)，次為臺中市的四成以上(45.54%)，而三成以上的都會區則尚有桃園市(32.01%)、台南市(38.26%)、高雄市(38.17%)…等12個城市，而不及三成的僅有雲林縣(29.13%)、嘉義縣(28.03%)…等5個縣市，除說明國內購屋已不符合「購屋333法則」的規範之外，也再度證明臺灣房價偏高，以及購屋人償還房貸壓力偏高的事實。
另外，若依據政府對房屋負擔率的規範，當房貸負擔率為30%以下時，表示房貸負擔率是可合理負擔的，若超過三成，即屬不合理負擔的範圍，而若根據臺灣23個縣市的房貸負擔率來觀察，便可發現幾乎都落在不合理負擔的範圍內，說明購屋人購屋能力偏低的事實，也讓勉強購屋的青年帶來揮之不去的夢魘。
青年購屋的夢囈或夢魘
青年購屋是夢囈或夢魘，可分為下列幾點來說明。
(一) 夢囈與夢魘
夢囈(sleeptalking)又稱夢話，其是指睡眠中講話或發出除了鼾聲以外的某種語音，醒後不能回憶，屬於睡眠障礙的一種，比喻為荒謬糊塗的話。因為睡夢中說的話是空話，常比喻為胡言亂語。另外，夢魘(Nightmares)是指惡夢，是令人恐懼的夢，俗稱「鬼壓床」，是一種暫時無法移動身體的現象。突然驚醒時，在肌肉神經還未醒時，就會出現神志清晰卻動彈不得的現象，稱之為夢魘；在醫學上，其是由消化不良或大腦皮層過度緊張所引起；在文學上，常用來比喻經歷過的可怕事情，是常人所難以忍受的噩夢。
(二)高房價是夢魘的開始
國內房價偏高為民怨之首，但長久以來，政府昧於選舉因素而未曾痛下決心修正，沒有正本清源去管理上游問題，而從對人民居住的補貼之下游問題著手，主要因前者執行不易而不推動，後者是容易執行且可獲得人民的支持而持續推動，二者均有助於選舉行情，導致長久以來，房價偏高的問題一直未能獲得有效的解決，即使是人民傾其所有而勉強購屋，唯購屋初期的喜悅抵不過購屋後期的痛苦；對青年人而言，前者沒有親人幫忙卻想購屋，是胡言亂語，青年購屋僅是夢囈；後者沒有足夠的資金而貿然購屋，龐大的償貸購屋資金，以及加長的還款期限，足以降低貸款購屋人的生活品質，亦是難以忍受的噩夢，青年勉強購屋是夢魘，而這些都是青年購屋所必須關心的問題，也是政府必須考量的房市問題。
(三).住者有其屋問題
政府的職責之一是提供人民適宜的住所，亦即住者有其屋是一般百姓的最起碼生活條件，而當人民無法擁有其屋時，便會興起民心的不安與對執政者的反感；因此，提供一個相對合理的金融條件，並對於部分弱勢族群的購屋行為給予協助，或加以補貼，則成為許多民主國家經常必須面對或解決的問題。
總之，國內房價所得比偏高，所得亦未能有效提升，購屋能力偏低，導致國人購屋困難，若無父母親的資助，青年人購屋僅是空口白話的「夢囈」。另方面，即使購屋有老一輩的親人願意協助，青年人亦可能傾其所有而參與購屋的行列，唯購屋後卻因必須支付高額的房屋貸款而失去生活品質，加上貸款年度延長，同時东加長生活品質不佳的長度，而讓青年人購屋成為揮之不去的「夢魘」。
結論與建議
臺灣為海島型經濟，國內經濟發展受國內外政經環境的變化影響甚大，近期國內大事如九合一選舉及貪污及瀆職事件等，國際大事如俄烏戰爭與兩岸兵凶戰危等；而國內政經環境變化則有兵役延長的選舉考量、股市表現不佳、人均GDP增加，以及政府超收稅金等；而當前國內房地產市場所呈現的景象包括房價所得比偏高、房貸負擔率偏高、房價負擔能力偏低，以及房貸還款期數變長等，對購屋人相對不利，對國內房市的長期發展亦可能受到影響。
另方面，由於購屋是高財務槓桿的運作，一般是以金融機構的貸款為主要的購屋來源，唯因利率增加，促使購至屋負擔增加，房貸金額及還款月數增加，房貸並由以20年轉換為30年期較為常見，顯示國人的購屋負擔加重。另外，當前國內房市降溫，市場觀望氣氛濃厚，房屋銷售天數增加，除新北市外，其餘各都銷售天數皆增加逾10日以上。
在房價逐漸呈現轉折過程中，買方持觀望態度者眾，房市交投量數明顯量縮，雖有利於看屋及議價，但同時也隱藏著購屋風險，建議投資人須審慎評估，潛在購屋人更須慎選購屋時機，切莫讓購屋成為夢囈，更不要讓購屋者成為揮之不去的夢魘。
＊作者為《現代營建》專欄作家，大學教授。
