華爾街日報》利率步步高升,全球房地產熱潮退燒

2022-07-25 09:16

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美國房市。美國喬治亞州的房屋出售告示。(美聯社)

美國房市。美國喬治亞州的房屋出售告示。(美聯社)

利率上升給在新冠疫情期間遠播至美國以外地區的全球房地產熱潮踩下剎車,讓諸多國家央行在試圖不引發經濟嚴重衰退情況下抑制通膨之際面臨更大壓力。

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從歐洲到亞洲再到拉丁美洲,隨著許多央行提高了利率以遏制通膨,住宅房地產市場的熱潮退去,某些國家和地區的房屋價值甚至出現下降。

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在加拿大,6月份經季節性因素調整後的平均房價較今年早些時候觸及的峰值下降了近8%。在紐西蘭,6月份房價已較2021年底創下的峰值下滑了8%。瑞典5月份房價環比下跌1.6%,為疫情開始以來的最大月度跌幅。

對於全球的央行來說,控制通膨就是擠出房地產市場中的泡沫。房價下跌通常會導致消費者支出減弱,因為房主看到自己的房產財富縮水會減少消費,從而會緩解通膨上行壓力。隨著建築業活動萎縮,銀行發放的貸款減少,房地產經紀人的銷售業績下滑,整體經濟活動應會放緩。

加拿大央行行長Tiff Macklem上個月表示:「預計住房市場活動將有所放緩。坦率地講,這一動向將是良性的,因為經濟目前過熱。」

但經濟學家指出,風險在於央行的政策緊縮力度過大,導致全球住房市場的放緩演變成崩盤,那將產生不可預測的後果。

一些經濟學家說,根據房地產在經濟中所佔比重、樓市近期繁榮程度以及購房者對快速升息敏感度等指標,包括加拿大、紐西蘭、澳洲和瑞典在內的諸多國家似乎極易受到衝擊。

分析人士稱,發生類似2008-09年金融危機規模的樓市崩盤的風險很小。銀行和借款人現在的財務狀況遠好於當年。

不過,若樓市滑坡的幅度大於預期,可能意味經濟放緩的程度會超過各國央行為抑制通膨而試圖達到的目標。

若房地產行業出現萎縮,將意味著建築工人會失去工作,對鋼鐵和其他大宗商品的需求也會減弱。房價下跌還會有損家庭和銀行的資產負債狀況,而這往往會拖累其他經濟領域。在極端情況下,會引發金融危機。

面對這些風險,一些央行可能會決定不能像投資者目前預期的那樣提高利率。為防止房地產泡沫破滅形勢的蔓延,另一些央行甚至可能暫停升息,或者反其道行之實施降息。

凱投宏觀(Capital Economics)駐倫敦的首席經濟學家Neil Shearing說:「人們會接受適度的樓市低迷,以此作為讓通膨回落而不得不付出的代價。」不過他表示,如果樓市出現更嚴重的滑坡,可能會給央行造成很大困擾,足以迫使央行調整政策。

儘管房貸利率上升,但由於購房者仍在爭相搶購房產,樓市的需求依然超過有限的市場供應,美國的房價仍在迅猛上漲。據標普CoreLogic Case-Shiller全美房價指數,美國4月份的平均房價同比上漲20.4%。該指數衡量美國主要大都市區的平均房價。

聯準會官員已表達了壓低美國通膨的決心,甚至不惜冒導致經濟衰退的風險。

全球房價在2020年和2021年大漲,當時很多央行大幅降息,政府在疫情期間投入巨資以維持企業和工人的生計。

房地產諮詢公司萊坊(Knight Frank)編制的全球房價指數顯示,從2020年第一季度到今年第一季度,全球房價上漲了19%,經通膨因素調整後漲幅為10%,而一些市場的房價漲幅還要大得多。

該指數顯示,2022年前三個月,全球經通膨因素調整後的房價同比漲幅放緩至3.9%。萊坊的研究顯示,包括巴西、智利、西班牙、芬蘭、南非和印度在內一些國家的同期實際房價都有所下降。

就在房價漲勢放緩的同時,全球許多國家都在收緊利率政策,未來預計還會出台更多類似緊縮政策。

繼今年早些時候升息後,加拿大央行上周三將其政策利率上調了整整一個百分點,達到2.50%,並表示有必要進一步升息。加拿大央行行長Macklem表示,為住房市場降溫對於推動通膨率從5月份7.7%的39年高點回落至關重要。

加拿大房地產協會(Canadian Real Estate Association)的數據顯示,在加拿大房貸利率處於2009年以來最高水平的背景下,6月份房屋銷售同比下降了24%。

房地產經紀公司Realosophy稱,多倫多5月份房屋銷售同比下降40%,目前處於20年來的最低水平。不包括公寓在內,多倫多住宅價格中位數較2月份的峰值下降了近20%。

專注於多倫多郊區的房地產經紀人Daniel Foch說,潛在買家的心情是一半歡喜一半憂,因為很多購房者看到房價下跌,覺得「突然之間我能買得起那套房子了」。

Foch稱,問題出在購房者尋求融資的時候,這些人意識到,他們的購買力下降幅度也是一樣的。

經濟學家正降低對加拿大經濟的預期,因為去年占GDP成長約五分之一的房地產行業成長放緩。

彙集了全球許多頂級央行的國際清算銀行(Bank for International Settlements)在6月份表示,像美國這樣房貸多為固定利率的國家可能需要一段時間才會感受到利率上升的影響。

但國際清算銀行的數據顯示,在房貸多採用浮動利率的國家和地區情況則不同。歐洲部分地區和全球其他地區的房貸多採用浮動利率,會隨著利率上升調整貸款利率。在澳洲,85%的房貸採用浮動利率。在波蘭的這一佔比為98%。

澳洲央行目前正以近30年來最快的速度升息。房價有所回落將緩解可負擔性問題,但經濟學家表示,如果有跡象顯示市場崩盤即將來臨,都會使澳洲央行迅速停止收緊政策。

借款人財務狀況捉襟見肘是尤其令人擔憂的一個問題。

澳洲央行行長菲利普·洛(Philip Lowe)在最近的一次演講中表示:「有些人過去一年左右首次獲得住房貸款,或者在過去幾年中購買了更大的房子,他們用足了銀行所給的貸款額度。」

經濟學家表示,有理由對樓市持樂觀態度。房價上漲主要是由極低的利率以及消費者對更大空間的新偏好推動,而非源於引發2008-09年危機的寬鬆放貸標準或過度承擔風險。目前房屋供應緊張。

健康的勞動力市場以及疫情相關刺激計劃意味著許多家庭財務狀況良好,儘管通貨膨脹正侵蝕收入。

澳新銀行(ANZ Bank)紐西蘭首席經濟學家Sharon Zollner說:「只要失業率保持在低水平,利率的影響對絕大多數家庭來說應該是可控的。」她稱:「不會有很多只能無條件接受當天任何購買報價的賣家。」

但市場放緩的影響仍將顯現。

紐西蘭的房價在2020年和2021年期間上漲了45%,但今年6月份的房價中值較2021年11月觸及的高點92.5萬紐西蘭元(約合56.55萬美元)下降了約8%。

房價走勢的逆轉是在紐西蘭央行去年10月開始上調基準利率以及銀行收緊放貸標準後發生的。

紐西蘭懷卡托奶牛養殖區的企業主Asif Abbas Mehdi表示,四個月來他一直試圖賣掉一套帶三個臥室和兩間廁所的排屋。

最初他想賣73萬紐西蘭元(約合45萬美元),然後把價格降到68萬紐西蘭元(約合41.9萬美元)。現在他不想再繼續降價了。

Mehdi說:「如果68萬紐西蘭元也賣不出去,我可能不得不把房屋撤下不賣了。」

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