股票正在下跌，通貨膨脹加劇，生活成本危機撲向全球，各地隱約見到經濟衰退的跡象。但富裕國家的房地產市場卻是另外一回事，不少國家房市買氣依然很旺，例如美國、英國的房屋銷售速度打破以往紀錄。自疫情爆發以來，加拿大的房價已經飆升26％，紐西蘭的平均房價超過64萬美元（約新台幣1900萬元），自2019年以來增長了46％。
過去十多年的超低利率時代讓不少購屋者受益，然而現在一場利率風暴正在醞釀。5月5日，英格蘭銀行（Bank of England）預測今年英國的通膨率可能超過10％，並宣布連續第四次升息，將基準利率調升至1％。前一天，美國聯準會（Fed）剛在例行會議宣布升息2碼，並表示6月和7月亦可能升息2碼。
投資者預計，美國聯邦基金利率到2023年將升至3%以上，等於是目前的三倍多，大多數其他富國的中央銀行也已經開始或準備實施貨幣緊縮政策。全球進入升息循環對房市的影響尚未浮現，許多經濟學家認為，不太可能出現2008年那樣的全球房地產崩盤，因為自金融危機以來，全球不少家庭財務狀況有所加強，銀行的貸款標準也更加嚴格。
《經濟學人》（The Economist）分析指出，如果房地產市場達到供應稀缺、需求強勁，家庭財富淨值高、就業市場強勁等條件，房價應該也能穩住。但房債負擔隨著利率增加，可能會使不少購屋者感到吃力，一些潛在買家若暫時觀望不買、購屋需求驟然下降，房價或將隨之下跌。綜觀全球市場，澳洲、紐西蘭、加拿大和北歐國家的房市對利率上漲最為敏感。
三大因素觀察升息對房地產的影響
每個國家房地產市場對升息的耐受度不同。澳洲和紐西蘭的房屋價格一路飆漲，去年至今漲了20%以上，利率只要有點小幅調升，便可能造成震盪。凱投宏觀（Capital Economics）估計，在美國和英國等不那麼狂熱的市場，利率可能得升到4%才能使房價下跌。
除了利率與房屋價格之外，其他還有三個因素有助於預測升息後房市會降溫還是崩盤：購屋者是否大比例申請房屋抵押貸款；是否有更多購屋者的抵押貸款採用浮動利率，而非固定利率；家戶財力與承擔的債務金額是否平衡。
抵押貸款比例與浮動利率比率
首先，申請房屋抵押貸款的人越多，升息的影響可能就越大。房屋抵押貸款是拿房子抵押給金融機構，藉此獲得一筆資金，而能貸款的額度會根據房子的市價而有所不同。
若依照這個標準，抵押貸款申請人比例位居世界前列的丹麥、挪威和瑞典就需要當心了。這些國家房價長期以低利率刺激投資、消費，疫情期間又加速借貸並放寬借貸標準。瑞典幫屋主減稅，進一步推動了抵押貸款的熱潮，而以高價（和非法）轉租為特徵的租屋市場已使更多租戶擁有房屋，減少了買屋需求。
