央行若跟進升息,房價將如何變動?李同榮:4種情況,全指向同一個結論

2022-05-09 12:40

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央行若跟進升息,房價將如何變動?(資料照)

央行若跟進升息,房價將如何變動?(資料照)

美國聯邦準備理事會(Fed)4日宣布升息2碼(0.5%),將聯邦利率調升至0.75%至1%區間,為22年來最大升幅,並從6月開始每個月475億美元的速度縮表。鷹丶鴿兩派在升息立場持續較勁,此刻最引人注目的是央行六月份理事會是否跟進?升息幅度多少?對房市影響多大?房市趨勢專家李同榮模擬四種情境,包括維持現狀丶升息半碼丶一碼丶二碼,並預測對房市的影響層面,他語出驚人的表示,單一升息的初期效應,四種情境皆無法對房市產生立即性的影響,今年房市仍然處於主升末段軌道上,呈現驚驚漲的格局。

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李同榮分別列出六月央行理事會升息決策的四種可能情境,包括維持現狀丶升息半碼丶升息一碼丶升息兩碼,分別對房市產生的影響輕重分析:

(一)維持現狀:基準利率若維持現狀,就是重貼現率維持1.5%,放款融通利率維持1.75%,這種機率不大,除非4、5月台灣消費者物價指數(CPI)有緩和現象,控制在3%以下年增率,而美國通膨也有趨緩,Fed升息幅度不高,這種情境下,央行才有可能利率維持現狀,而對房市而言就沒有升息干擾的影響,仍然會維持多頭走勢。

(二)升息半碼:利率升息半碼,就是重貼現率調高0.125至1.625%,放款融通利率調高至1.875%,這種情況的前提是:全球通膨趨緩及國內CPI控制在3%左右。依目前看來有些難度,不過全球繃緊神經面對通膨採因應措施,若烏蘇之戰緩和,石油價格不再飆升,對抑制通貨膨脹壓力降低,升息半碼就有可能,當然對房市而言也沒太大影響,仍然維持多頭走勢。

(三)升息一碼:利率升息一碼,就是重貼現率調高0.25至1.75%,放款融通利率調高至2%,此種情況最有可能,主要理由是全球通膨短期難以降溫、烏克蘭蘇之戰持續延燒,石油與天然氣之戰影響油價丶運價丶物價,Fed持續以二碼以上速度升息丶加上六月起縮表效應,而台灣CPI持續上升3%以上,對全球與台灣經濟發展造成負面影響,央行也勢必跟進,一方面維持國際間利率變動的平衡,另一方面抑制通貨膨脹與收縮氾濫游資,同時,對上升中的房價也會產生抑制效果。

這種情境最有可能,也最符合預期,對房市而言,房貸負擔仍然在可忍受範圍,只是心理層面會產生觀望氣氛,但因通膨關鍵因素未消,保值心理仍然大過觀望態度,房價續漲,但漲勢會收斂,交易量會稍受影響,房市仍然維持在多頭走勢上。

(四)升息兩碼:利率升息兩碼,就是重貼現率調高0.5至2%,放款融通利率調高至2.25%,此種現象是最壞情況,但應該不致在六月發生,除非Fed利率連兩次再調升三碼以上,而台灣也不一定會跟進,另外,除非台灣通膨也在失控狀況下,才有可能發生。這種情況對房市而言,房貸利率負擔加重,但仍未到臨界點4-6碼,抗通膨的剛性需求仍然會支撐房市基本盤,此時,也就是抗通膨與升息之間的力量拉扯與較勁,台幣貶值與抗通膨的心理仍然會勝於升息的壓力,房市仍會維持在上升軌道,價小漲丶量微縮。

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