隨著美國聯準會（Fed）對於貨幣政策的態度轉向緊縮，2022年全球邁入升息年。而利率的變動對於貸款人來說，是牽一髮而動全身，尤其房貸金額動輒數百萬元，若擔心升息影響，在還款年限、寬限期及計息方式等「房貸選擇題」時，要如何選對解方呢？以下將一一解析。
1.房貸年限，以每月可支配金額挑選
首先，貸款年限該怎麼選？一般購屋貸款年限常見為20年，近期也有30年、40年的選項。基本上，如果按期清償完畢，貸款年限愈短，利息總支出會愈少。不過仔細觀察，貸款年限愈短，每個月的還款金額也會愈高。
第一建經研究中心副理張菱育提醒，有很多貸款人受限於每個月可支配金額不足，只能透過選擇長年期的房貸來降低每月的房貸支出，但在升息趨勢下，利息總支出會變得高。
因而，若貸款人有閒置資金時，可以試著提早清償或是部分清償貸款，藉此降低本金餘額，將來計息的母數變少，自然可以省下一些利息。但是，第一銀行提醒，一般購屋貸款，銀行會與借款人簽訂「限制清償及轉貸期間」之條款，因此，貸款人若要提前清償或部分清償，建議要先與銀行確認綁約期間或是能不能提前部分清償的約定。
2.寬限期，後期還款壓力大，宜慎用
所謂的寬限期，是指「只繳息、不還本」的期間，目前寬限期常見為1年至3年。譬如房貸年限20年，寬限期3年，就表示貸款人前面3年只要償還利息、剩下的17年則需將剩餘的貸款和利息清償完畢，是一種先甘後苦的還款方式。
動用寬限期，利息總支出會比未動用寬限期來得多，同樣以貸款500萬元、利率1.4%、本息平均攤還試算，貸款年限20年，在寬限期3年的狀況下，利息總支出為83萬1,479元，比起不動用寬限期的房貸多支付近10萬元利息。
大家房屋企研室副理郎美囡分析，由於寬限期間只繳利息，等於大筆貸款本金會持續計息，如今升息在即，最好不動用寬限期；但若因故必需動用寬限期，要特別留意寬限期過後，能否負擔每個月驟增的還款金額。
3.還款方式，本金平均攤還利息較低
在還款方式上，貸款人有「本金平均攤還」和「本息平均攤還」2種選擇。第一銀行表示，前者每個月還款的本金固定，因此，初期每個月還款金額較多，但利息總支出較低；後者則是每月還款總額固定，但利息總支出會比較多。
《住展》雜誌研發長何世昌解析，因為本息平均攤還的方式，每個月還款金額固定，對一般年輕購屋族來說，較易進行財務規畫，但如果想要降低利息支出，就可以選擇「先苦後甘」的本金平均攤還方式，前期雖然繳納金額較多，但隨著貸款餘額降低，購屋族受到升息的影響就會愈來愈低。
