在德國，住宅合作呈現「個人-組織-社區-社會-生態」休戚相關的連結，並且創造人與空間、住宅與城市，以及社會與自然的正向循環。
住宅是生活消費結構之一，歐洲城市公民意識興起，各國在教育上，讓民眾認知土地作為高投資報酬商品的有限性；在法律上明確地保障人民的住宅權，並將住宅合作社視為促進國家社會福利與住宅政策的一環，提供「可負擔的（房價與租金）住宅」，穩定國民生活與經濟發展。
成立住宅合作社 維持居住正義
而德國的住宅政策一向堅持公平正義，且實質房價與所得比呈負成長（異於各國正成長），這樣的公民文化甚至被視為經濟發展不可忽視的一環。繼英國之後，德國於1862 年成立住宅合作社，隨後以「租賃住宅合作社」普及。在經歷兩德統一後，2011 年約有5,000,000 人居住在2,000 家住宅合作社的公寓中，至2016 年共有2,200,000 個家庭，居住於住宅合作社的房屋；目前高達50.8%的民眾以租賃房屋居住，是歐洲最大的租賃市場。
整體而言，德國政府獎勵儲蓄後購屋，有多項支援性措施，民間合作金融體系的三層級制度也發揮效果，有47 個住宅合作社同時設有社員的合作銀行或國民銀行（即台灣的信用合作社、儲蓄互助社），提供社區住民儲蓄、貸款金
融服務，採行一人一票的民主參與和自治管理、自主財務、計劃性支出；在年度終了時，合作社會運用「公益金」在社區生態、環境維護上，並與不同的社群交流學習，甚至救濟貧困等，其屬於非營利性質機構，不是營利性的公司。
同時，為保護承租人利益，並遏制民眾投機，德國於1974 年制定《住宅租賃法》與《經濟犯罪法》。規定房租漲幅若超過合理租金的20%，房客可向法庭申訴；如果超過50%，就構成犯罪，房東要被判刑。而《聯邦住宅補貼法》亦有補助租金差額的規定，由中央與地方各負擔一半；特別是對於家庭所得在35%級距以下的，政府就需提供公共住宅。
跨世代與樂齡 共居無憂好生活
近年來，更以「老年生活品質保證」、「跨世代共居」為主要的發展目標。政府每年會整理盤點，推出該年度可供使用的土地範疇，讓民間申請興建。2017 年民間提出23 件申請案，其中在該年8 月通過一案，係由「走出孤獨協會（Wege aus der Einsamtkeit）」7 個家庭共組住宅合作社興建案，交易價格以6 折取得土地，2 年興建完成，並依《合作社法》管理。
「走出孤獨協會」的創辦人Dagmar Hirche（許得夢女士）也曾來台說明，她是德國社會「活力樂齡」最有創意的代表人物之一，在過去服務的營利公司退休後，原公司仍支付她業務行銷主管的薪資，而她將這份薪資投入在銀髮族協助活動上，如平板數位學習、跨世代共居、跨代橋樑計劃（Generationsbruecke），關心新住民、難民或新移民，幫助他們化危機為轉機，促進銀髮族從漢堡車站走出孤獨，讓幼兒園的孩子和養老院的長者共食、共處。
「Altonaer儲蓄和建築合作社」（1892 年成立）是一種民間住宅合作社與儲蓄互助社功能的結合，讓長者生活有陪伴而無慮的機制，實行預防性儲蓄與支出計劃，貸款予所屬的住宅合作社，進行老年人及身心障礙者「生活舒適與輔助功能」的公寓設備改造，並不會僅僅依賴政府補助。這案例，在日治時期的台灣，曾有「建築信用合作社」協助總督府於台北西門町和博愛路、衡陽路的住宅進行市容更新。
環保永續發展方面， 哈伯斯塔特市（Halberstadt）WGH-eG住宅合作社之公寓頂樓裝修太陽能系統，成為該社區住宅合作社共管的事務，目前德國已經在2,341 套公寓完成可再生能源設備，如肯尼茲市（Chemnitz）WCH-eG住宅合作社於2017 年10 月設立電動汽車充電站。
新協力模式 注重教育、關懷與照護
除此之外，德國也相當重視落實合作教育與籌社，例如id22 非營利組織長期推廣青年合作教育，建立網絡、出版，推動共同勞動（Co-working）與共同居住（Co-housing）文化的住宅合作社。再以柏林城市的河岸生態住宅合作社（Coop Housing at River Spreefeld）為例，市民空間占5%，社區住民共用洗衣房、木工房、音樂室、運動房等占4%，私有住宅空間占80%，餘者為生活商業機能空間。讓有意願入住者與公部門從事前就一起參與計劃，發展長期住戶可負擔的房租，自己動手蓋房屋，落成後由居住的社員家庭互相照顧鄰居的長者、孩童，接納難民；創新社員以在地工作替代股金共組合作社，共同管理社區共有的、自產的再生能源。
德國住宅合作社體系可分為三級制，即單位社、區域社與全國社，其宗旨不以營利為唯一目標，並受法律與章程保護而不會淪為市場套利買賣的住宅，成為市民穩定生活、永久性住宅的重要選擇；經營特色為跨代照顧社員的弱勢子女而有家庭股權移轉、社區參與股權機制。
這些經驗，結合著政府行政部門、NPO與合作社，以「新協力模式」創造一種尊重自然環境而跨世代關懷之共居，在地共勞增加收入而改善貧窮，對我國照顧身心障礙者家庭具有重大啟發意義，以結社力量興辦住宅合作社，70至80%社員家庭混和居住來支持20 至30%弱勢家庭，從社區、社群互助關懷中，預防「雙老」或「三老」困境；也避免自閉兒在父母老去後，失去經濟力支持，被送至不同社區「流轉」的悲慘命運。
借鏡德國 紓緩住宅問題
當前台灣住宅的房價與所得比例加劇，加深了社會於貧富不均、長者照顧、少子化、居住正義等問題，政府機制應借鏡美、加、德、法、日等各國經驗，從根本認知社會經濟的人本互助思維，並重視「社區住宅合作模式」，讓市民有機會以共同參與而實踐改善社會、經濟、環境、福利均衡的「多目標」，自主地從互助關懷開始，練習經濟民主參與管理，社區自治共決，應用於跨世代的土地開發與管理，將制度金融與社會金融適當運用，以紓緩相關經濟社會問題。
＊本文由台灣金融研訓院授權刊載，精彩全文詳見《銀行家雜誌》10月號。
