觀點投書:製造空頭打房不切實際

2021-10-14 05:30

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在通貨膨漲跟土地本身就具有稀缺性的前提下,房價就註定了永遠會往上走的宿命。(資料照,柯承惠攝)

在通貨膨漲跟土地本身就具有稀缺性的前提下,房價就註定了永遠會往上走的宿命。(資料照,柯承惠攝)

有時會覺得利用宣傳房市空頭來賺錢的人,其實不太適合,講民眾想聽的,但其實不是事實。

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在通貨膨漲跟土地本身就具有稀缺性的前提下,房價就註定了永遠會往上走的宿命。就像是沒人炒作珍奶,也從一杯15元到60元了,更何況珍奶要做幾杯就有幾杯。

世界各國政府的「打房」政策,其實也只是希望這個上漲趨勢可以降緩,而不是真的要打房,畢竟串連的金融體系太龐大,沒有國家能承受當年日本的「20年停滯」經歷,所以美國在2008次貸危機狂印鈔票,不動產也就快速反彈。而網路上大家最愛講的德國,說他們管制多嚴格,其實從房價指數也很清楚看到,長期趨勢也是往上的。

台灣一路從實價登錄、房地合一1.0到今年的2.0、各種房貸限制,很明顯可以看到政府想要降緩漲價的趨勢,這對國家發展是好事,但千萬不要跟隨媒體和名嘴起舞,每次政府一有動作就會有人說房市要崩盤,就有人期待可以打好幾折買信義區,基本上這種事是不會發生的。

買房想議價,民眾通常都會透過上網查詢實價登錄的方式來瞭解房屋周邊的成交價格。(圖/591房屋交易網提供)
台灣一路從實價登錄、房地合一1.0到今年的2.0、各種房貸限制,很明顯可以看到政府想要降緩漲價的趨勢。(591房屋交易網提供)

要看房市崩盤有兩個重要的指標:租金投報率跟法拍屋數量,當租金投報率大於房貸利率,屋主如果缺錢可以收租也可增貸,完全沒必要賠錢賣房,法拍屋數量也就自然不會暴增,目前台灣就處在這個狀態。

那有沒有其他做法可能讓房價再低一點呢?有兩個應該會有效,一個是都更,另一個是改善租屋法規。

都更比較好理解,市區矮房子重建拉高,多了好幾戶的供給,房價自然降低,但現行法規很嚴苛,所以很容易被少數人卡住。

空屋率會高的一個原因,其實是因為現行租屋法規對房東非常不利,所以很多屋主寧可房子空著也不租人。

房客不繳房租要超過2個月才能提告,房東還要自己打官司走遷讓房屋跟強制執行,整個訴訟結束要快一年(有公證可以縮短),房客脫產不用還錢再找下一個房東就好。政府做的社會住宅其實房東們也都不太敢用,因為政府只包有房客來住跟一些補貼,但房客自殺、不繳房租、鬧事,也都是房東要自行承擔,好房子的房東自然不願意釋出。如果法規對房東有保障,空屋釋出,租金降低,房價也會跟著修正。

總之:

1、房價雖然有波段起伏,但往上走是注定的,除非能向北韓一樣走社會主義,不然在資本主義的框架下,政府最多能讓上漲速度變慢

2、台灣目前離房市崩盤還很遠,除非法拍屋將來有暴增。

3、如果能改善都更和對房東保障的法規,其實是有機會降低房價的。

*作者為商管碩士。

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