一、租賃相關法規的推行刻不容緩！
1989年8月26號，數萬人夜宿忠孝東路，無殼蝸牛的訴求言猶在耳。但31年後2021年的今天。年輕人的根基，仍不知該何去何從？如今在偌大的雙北，連租個落腳處都一票難求！背後隱藏的巨大問題，是政府連最基本保障租屋族群的租賃專法都搞不定！還談何居住正義？更不要提種種租屋黑市和租賃法使得承租人在極度不公平的情形下租賃房屋。
這對租屋者的權益絕對是致命性的打擊！數萬北漂異鄉的青年與莘莘學子們，是國家的根基。今天我們連最基本的租屋問題都難以解決，還談何願景、未來！所以我們應該深究其原因，認真的面對與解決青年租屋問題，才有實現更多可能性的未來。當前，租賃專法就是刻不容緩，急需解決的重大問題。
二、租賃專法竟無任何罰則
現行的租賃法案有諸多不公之處，令人瞠目結舌的是，竟然對出租人無任何罰則。比如租賃住宅市場發展及管理條例第六條竟然「不適用」土地法第97條。即不適用租金以「不超過土地及建築物申報總價年息百分之十為限」，否則要強制減定的規定。意即不得因土地法來減定租金，那這條法規訂定的用意僅在「排除」土地法而已，那麼是否應該有相關的配套法規，來適用於減免的規定?
然而。出租人竟也可憑租賃住宅市場發展及管理條例第十條第四項，在三個月前告知承租人，以「重新建築而必要收回」為理由，書面通知承租人，三個月後即可請承租人搬出。那搬出的各種經濟損失，是否由房東來負責？只有要求房客繳交押金，以免房東權益受損的規定；但卻沒有房客被要求搬出時所受經濟損失的規定？
租賃法中處處可見這樣的瑕疵，比如第五條的「區分消費者」關係，導致出租人與承租人在整個契約中的義務與效力並不對等。第六條租金可因「不動產」價值「升降」向法院申請減租，但有訂定期限的契約不在此限，意思是只要有訂定期限的租屋契約都不得申請減租。
第十六條的調處也導致許多出租人可以不必出席，使得承租人必須要進入曠日廢時的司法程序後，才可得其賠償。是否要改為「調解」使得房東必須出席或負責來解決糾紛。不然進入司法程序，財薄勢小的租屋族根本負擔不起費用，最後只得放棄爭取自己的權利。
第三十條，若是與「包租業」簽訂的契約若無效，對承租人居住權的保障卻無規定。由此看起，租賃專法志在保護出租人，但卻罔顧承租人權益。
再者租賃專法並無規定房東、房客通報之義務，導致資訊無法接露，租屋市場只會更加惡化。故而租賃專法的改制，在居住正義的改革中是絕對不可以忽視的一環。
三、法國有關租賃法規的訂定
以法國來看租賃規定，首先是押金。在2008年2月9日的「消費能力法」（loi sur le pouvoir d’achat）規定： 未附家具空房，押金等同一個月租金。但若採一次繳兩個月以上租金方式（例如，每三個月繳付一次租金）則房東不得要求押金。台灣對於押金的規定則是沒有一個收受的標準，不管有沒有家具，都要收受押金。並且，不管一次繳了幾個月的錢，都必須繳交押金。帶到另一個問題，就是房東有沒有權利要求房客一次繳半年或一年的租金？在法國房東不能這樣要求房客的。房客可以要求一個月繳交一次租金就好。反觀台灣因為相關法條的訂定晦暗不明，導致許多租屋族蒙受其害。房東大手一拍，三個月、六個月的租金必須奉上，否則就另尋他處吧！
法國的屋況檢查表，若入住時發現有任何瑕疵可寄「催告信」，交由房東。若房東拒絕再檢，後來出問題，則需由房東證明可以歸咎於房客，否則無法沒收押金，或要求房客賠償。反觀台灣，修繕之責雖有規定是房東負責，但是即便房東不負責，也不會受到任何處罰。
法國還有租屋相關保險，房客若住進有家具的房屋，可以購買保險。反觀台灣，2018年5月南京東路上發生的重大事故，一輛保時捷竟撞進公寓引發大火，直接對房客造成生命財產的重大威脅！但事後房客無奈，求償無門，只得摸摸鼻子算了！
在法國甚至有Squat現象。政府規定你的房子若閒置，遭人侵入超過兩天後，那你就不能在趕走侵入者。房屋主人只能任由其住下，趁他出門趕緊換鎖，或訴諸法律途徑。所以巴黎出現了一群Squater到處做這件事，大部分房東都不敢閒置空屋，趕緊出租。
以上縱觀法國的種種租屋相關規定，在反觀台灣現行的規定，對法國簡直望其項背，難以追上。當然台灣不是法國，但是他們的立法精神與居住正義的貫徹，絕對有值得台灣來學習的地方。
四、租賃相關法規方向
整個租屋市場現在仍舊屬於晦暗不明的狀態，是因為其中實價登入、報稅、登記都屬於黑市狀態。政府根本無法掌握租屋以及租金的市場情形，又如何制定一套完備的法案和政策？持有房屋的成本低廉，使得大部分擁有房子的屋主寧願空下房屋，也不肯釋放房屋到市場上來進行租賃的動作。
故租賃法規在「通報租屋資訊」勢必得更加強硬。柯文哲市長曾提出免稅40％，但無論租稅優惠給多少，不會比租屋黑市下的租稅0元還便宜。所以只給蘿蔔不給棒子絕對不是辦法，政府必須強硬，並且將棒子打到位。資訊的揭露絕對是掌握租屋市場的第一步，否則也將難以推展後續政策。透過正確的數據擬定合理稅金、租金，對房東、房客與國家才是正解。
筆者認為透過法律及對出租人的違約罰則徹底保障租屋族群。無論租屋市場普查、大赦條款、不列入累進稅率、吹哨者制度、免稅扣除額、承租人自行申報等手段，都將是改善租屋市場的重大改革。
再者筆者認為租金與房屋總價可同時進行實價登入，藉此一併改善租屋及房地產買賣市場的價格問題。價格透明化以後可以就租屋價格過高的情況進行調控，使學生或青年得以用合理的價格承租房屋，也能夠使補助順利發給弱勢學生，而非變相補助房東。然後利用實價登入系統建構新型的繳稅系統，從而將房屋稅款合理的分配在持有房屋者的稅款。透過徵收公平、合理的房地稅，進一步將其應用在社會住宅、學生宿舍的興建、提升住宿品質以及建築公共安全系統的架設。也可以比照國外的租屋相關規定進行研擬修訂。如法國的押金規定、繳費事宜、屋況檢查表跟修繕責任歸屬！最後達到對弱勢群體及青年住宅問題的根本性解決。
現如今住房與租屋之問題，無疑已成燙手山芋，若再不肯積極面對此問題並解決此問題，只怕是將來積重難返，再多的專家、學者與金錢也難以挽回。政府要有魄力!這個大洞，現在必須補上，否則將來後悔，也再無機會。
＊作者為國民黨青年部特約研究員
