許多人沒聽過浩正集團，更沒聽過張正文，但他旗下的私募基金，專門投資美國、日本兩大不動產市場的特有商機，近年更鎖定物流倉儲，每年創造10％收益率。
資誠聯合會計師事務所日前發布《2021年亞太地區房地產趨勢調查報告》指出，市場投資眼光已轉向景氣下滑時仍能創造穩定收益的資產，如物流倉儲、出租住宅與資料中心。日本矢野經濟研究所更預測，日本物流倉儲於2020年的市場規模達175．3億日圓，25年將達583億日圓，比亞太地區過去以辦公、零售與商務旅館等為投資主流標的更具吸引力。
由台灣人創立，在日本神奈川、千葉、埼玉等關東地區持有三座物流倉儲的浩正商業國際地產集團，就走在這個趨勢上。該集團在全球管理的資產總值達40億美元（約台幣1110億元），是少數活躍於日本倉儲物流投資的私募股權基金，每年平均收益率近10％，背後布局的要角，正是浩正集團董事主席張正文。
跟隨張榮發15年 獲經營聖經
浩正集團在台灣雖不具知名度，但在13年曾將持有的日本4家購物中心，包裹至新加坡上市，後來陸續增加投資的購物中心至11家；4年後，於17年又賣給國際私募基金黑石集團（Blackstone），成功高獲利出場。
「我小時候住在日本，印象最深的是父親帶我到處看不動產，所以產業景氣、產品好壞、市場供需變化，我有著比別人更為靈敏的嗅覺。」今年56歲、身材壯碩且聲如洪鐘的張正文，目光炯炯有神地說著他對房地產投資的熱情。
雖然從小耳濡目染不動產業，不過張正文早年接觸最深的卻是交通運輸業張正文。他曾進入長榮集團擔任張榮發特助，並處理集團在日本的政商關係，擔任過長榮航空日本總代表。
「我人生學到的第一堂課，是領導人對事業的堅持。」初出社會即加入長榮集團，跟在張榮發身邊15年的張正文，從張榮發身上學到重要一課，是面對困難不輕言放棄，這也影響他日後創業的態度。
張正文進長榮時，年僅24歲，剛好是長榮航空籌備階段，他的任務是協助爭取飛日本的航權，為此他派駐日本10年，擔任日本總代表。儘管位階高，可以見的人多，但要拿下航權仍不容易，「壓力很大，航權談判中間，遇到中國、日本的政治角力遠高於外界想像，感受到很多無奈。」除了爭取日本航權，他也被賦予許多高難度任務，包括台灣高鐵當年轉換至日本系車體，他扮演從中協調的角色之一。
04年，張正文離開長榮，以投資日本出租公寓做創業第一炮，並透過與花旗集團私募股權基金合作，一路擴張資產規模。08年金融海嘯時期，他危機入市，大量收購日本購物中心與大阪地標「Croesus心齋橋」，重新整理後，13年在新加坡上市，17年順利以1300億日圓賣給黑石集團，對比當初9百億日圓的成本，若以自有資金估算，投資報酬率超過兩倍。
專注於房地產投資的張正文，在張榮發身上學到的第2個經營觀念，是寧可做不成生意，也不要違背良心。張榮發常常告訴他，經營企業做任何決策都要對得起股東，不能為了要賺錢而沒有中心思想。
張正文舉例，07年，浩正集團參與全日空在日本的13家旅館的競標，出價輸給摩根士丹利私募基金而落敗。「沒有得標，我一點都不覺得可惜，因為當時我們的出價完全是根據專業估價判斷，如果只為了得標，盲目追高價格，將對不起私募基金的股東。」沒想到隔年發生金融海嘯，摩根士丹利未能履約，資產全數被銀行沒收，張正文反而未在金融海嘯受到太大衝擊。
張正文說，在商場上做生意，每個人都有生存壓力，要設身處地為對方著想，即使對方是敵人，交手過程中也別讓對方毫無退路。這也是他在張榮發身上學會的第3件事：經營人脈與待人處世之道。
他舉例，13年透過三井住友信託銀行收購日本最大的夾層融資（mezzanine finance）公司、專門從事企業夾層融資與私人股權投資的Trust Capital95％股權，對方則保留5％股權，且在董事會給對方一席董事，著眼的就是未來雙方的合作。「讓自己先變成別人的貴人，日後當你需要幫忙時，他就會伸出援手。這時候，人脈就會自動產生。」張正文說。
成功心法 逢低買進做出差異
闖蕩美、日地產開發業10餘年，如今成為日本最大的夾層融資公司，張正文自認成功心法有3。第1招是趁景氣低點進場，如17年處分日本購物中心後，他發現線上購物所帶動的物流倉儲需求大增，便趁著價格還未炒高之際，陸續買下東京近郊的3座倉儲。如今回想起來，「還好當時提前布局，才能維持10％的收益率。」他認為，目前房地產有泡沫化跡象，雖然很多物件都在市場待價而沽，但他還在等下一波崩盤，才會出手購買。
第2個心法是善於替商用不動產加值。「大家都做得出的東西，沒有差異化就很難獲利。」如他之前大量收購日本購物中心，租客不乏AEON mall等知名業者，但他很早就將商場定位為一日生活圈，所以儘管電商崛起，還不至於影響來客數。第3個心法，則是善用融資槓桿收購日本大型商用不動產，將私募股權基金的特性發揮到淋漓盡致。
這幾年，張正文也開始關注台灣地產市場，他透露現階段評估標的包括台、日在內的商用不動產，只要有好標的就會積極出手，能否與台灣市場擦出火花，仍有待觀察。
作者／梁任瑋
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責任編輯／林彥呈
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