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政府擬限制私法人買房!專家:修法不展霹靂手段,難對自住客懷抱菩薩心腸

2020-12-09 12:24

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內政部正研議修正《平均地權條例》,新增限制私法人購買住宅,這也被外界視為是行政院建全房市的最後一張王牌。示意圖。(資料照,林瑞慶攝)

內政部正研議修正《平均地權條例》,新增限制私法人購買住宅,這也被外界視為是行政院建全房市的最後一張王牌。示意圖。(資料照,林瑞慶攝)

央行昨日開始實施限貸令,7日內政部長徐國勇說,內政部正在研議修正《平均地權條例》,兩大部分一是將實價登錄2.0相關修法送入立法院,未來將揭露到門牌,市場關心的預售屋交易也要在30天內登錄。下一步是要禁止紅單轉讓,條文已出,送院會同意後,就會交由立法院審議。

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除了上述兩樣之外,有媒體報導,《平均地權條例》新增限制一般企業、財團法人等私法人購買住宅需經主管機關核准,要符合長期出租經營、員工宿舍等用途,這也被外界視為是行政院建全房市最後一張王牌。不過,內政部次長花敬群在報導中也指出,該王牌是否祭出,要端看後續房市發展狀況而定。

實價登錄會有3.0版本?

據悉,實價登錄還會有3.0版本,要規範預售屋合約轉讓,但有官員表示,第二階段修法正在盤整法規,可能趕不上本會期。對此,瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛直言「實價登錄2.0六大方向,半年前言之鑿鑿,半年後修了幾條?修法的技術性問題、技術性盲點一定存在,但是不展現霹靂手段,無法對自住客懷抱菩薩心腸。」

至於限制私法人購買住宅,黃舒衛向《風傳媒》表達以下看法:一方面確實能讓居住人權獲得一定的保障,避免稀少資源遭資本暴力寡占或炒作,但更重要的是等於幫房地合一稅補破網。因為2016年之後,個人持有不動產一年內交易需課45%的所得稅,兩年內35%,但私法人無論短期交易或長期持有、修法前後,都是20%,與房地合一稅的遏制短期交易無礙,相對就有很大的短期進出誘因,甚至吸引個人設立炒房公司節稅。

20200907-黃舒衛表示,Google雲科投資案雖然是今年公開,但該基地的評估時間至少超過5年。(黃舒衛提供)
瑞普萊坊市場研究暨顧問總監黃舒衛表示,相信限購仍是政府最後的手段,在其之前,限貸即有類似的制約功能,豪宅市場就是最好的例證。(資料照,黃舒衛提供)

這次內政部拋出「限制私法人購買住宅」的構想,等於是回應、補充10月底「限購令」的說法。目前台灣對於限購的做法出現在「大陸地區人民在臺灣地區取得設定或移轉不動產物權許可辦法」法第7規定,對中資購置不動產,設下「限購自用住宅」、「限購一戶」、「限制成屋」、「擴及地上權」等規定。

更深層的問題恐怕在於「土地財政」

從政策落實的成果來看,2017年修正「辦法」以來,交易件數已從當年的103件,開放以來最高紀錄,跌至今年前三季只有52件。另外就是內政部引據的農發條例第33條規定,私法人不得承受耕地的規定,但更重要的是透過「管地不管人」、「落實農地農用」的配套,減少投機套利的機會。

至於內政部所類比的最後一張王牌──中國式「限購令」是以嚴密的戶籍制度為前提,在2010年首次規定5月1日起,北京家庭只能新購一套商品房,且須同時繳交「家庭成員情況申請表」作為保證,後續共有46個城市發佈過限購的行政指令。

然而,更深層的問題在於「土地財政」,地方政府是靠房地產繁榮才能轉動國家機器,因此上有政策、下有對策,不是地方政府只說不做,就是買家以特殊人才資格落戶、假離婚等各類方式規避,最終抑制價格的效果有限。

北京一景。(美聯社)
中國多個城市祭出「限購令」。示意圖。(資料照,美聯社)

惟近期深圳房價大漲,7月上路的史上最嚴限購令更限制買方設籍時間、離婚資格限制,並同時加碼貸款成數限制及拉長轉讓增值稅免徵期。政策一落地,等於排除外地買盤,連首購族、假離婚進場難度都增加,待售量一個月就少了14%,房市衝擊不小。

台灣不適合實施像中國一樣的限購令

用身分約束購買的權利的立意沒錯,但黃舒衛提醒,台灣不適合實施像中國一樣的限購令,因為這波因為產業、城鄉、軌道發展,甚至高房價,而到外地購屋的自住客確實不少,不能一竿子打翻一船人,而且戶口遷徙的自由也難作為管制的基礎,台灣勢必要走自己的路。

目前研議修正「平均地權條例」私法人購買住宅核准制度,意即私法人購買住宅時必須提出申請,必須符合作為長期出租經營、員工宿舍、都更危老重建和經中央主管機關核准項目等四大用途,符合規定就核准,但會出現三種市場現象:

一、即便交易合法、合規,前提是採核准制,勢必有准許項目的限制、使用計畫審查。一般私法人購置住宅如果要搞得像上市櫃法人、壽險公司,拉長交易程序、增加不確定性,則此類投資即使是剛需,為了節省成本,需求者恐怕轉向以租代買,甚至屋主怕麻煩、橫生枝節,白忙一場,只願賣給自然人,私法人投資住宅的需求會減低。

二、實價登錄、房地合一稅以來,豪宅買家為了節稅、隱私,透過第三地或投資公司購置豪宅、高總價產品蔚成流行。未來假設真有限購住宅的規定,則資金名正言順流向商用產品的機會大增。

三、如果未來辦法只以公司商業登記的「所營事業資料」作為消極的核准審查標準,則辦法將成具文。因為花個頂多一千塊就可以增加許可營業項目,大家都能當建商,都有資格當不動產租賃業,進而投資長期經營租賃事業、都更危老重建,更不要說員工宿舍的購置。

制度新創至為精密,相信限購仍是政府最後的手段,在其之前,限貸即有類似的制約功能,豪宅市場就是最好的例證。而租稅制度的調整及執行,可阻斷尋租、避稅行為,也會讓特定市場冷卻,應不至於勞師動眾卻又像拿大砲打小鳥一樣,最後落得法規成本過高但成效有限的窘況。

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