你應該知道的是：炒房行為幾乎被民眾深惡痛絕，尤其是高度投機性質的紅單，國稅局甚至已針對十餘案展開查稅。但從事代銷業的作者卻指出，紅單幾乎已經沒有賣方願意配合操作，但房價會節節上漲，根本原因還是有源源不絕的買盤湧現！
近來不斷上房產熱點新聞，也是景氣好時才會有的產物，一直被拿來作文章的「紅單轉賣」，再度被官方盯上，要來徹查是否有擾亂市場秩序的嫌疑。但紅單到底是甚麼？紅單轉賣又是甚麼？這過程中的交易模式又是甚麼？如果不是在第一線上執行且具有一定經驗的單位，其實對這其中真正了解的人是非常少的。
紅單這俗稱，只是在於不動產預約單，或訂購單的買方收執底聯都是紅色的，所以如此稱呼，假設哪天把它變成藍色的，就叫藍單，把它變綠色的，就叫綠單，以此類推。所以將那張收執聯拿到市場上交易，就叫買賣紅單，也叫轉紅單，這也是現在被詬病為房價炒作工具的主角，但其實大家都搞錯了。
在過去金融風暴後的民國100年至103年，的確有非常多的紅單買賣，在投資客眼裡，這也是風險最低，投報最高的另類新創的交易模式。因為在台灣不動產的歷史中，從來未有過這種買賣手法，也因為賣方沒有相關經驗，但只要為了能夠快速將建案完銷，建商或代銷都願意嘗試，配合看看找上門來的成交機會。這就是所謂「在開案前帶團買紅單」的掃貨，剛開始在資訊不對等的消費市場之中，這種模式大幅度降低推案風險。誰又不想在資料還沒準備好、在銷售工具甚至場地還沒到位時，就已經確定完售個三成、五成、甚至七成呢？（延伸閱讀：房市過熱會走向泡沫化？專家：要擔心別件事）
但這個方式走了不過2年，問題跟副作用開始浮現了，投資或投機客的自私現實與套利主義，比起仲介有過之而無不及，這些為了搶市，卡位來佔賣方便宜的人，到了推案中後期，卻成了銷售現場的主要敵人跟競爭對手。所以這段期間的經驗結論告訴了賣方，紅單不能玩，紅單也不能放，更不能讓利給投機客。
要知道，協助紅單更名是必須要透過賣方的，若賣方不配合，這個交易就無法成立。所以在此之後，根本就沒有建商或代銷，會允諾或同意消費者可以換紅單，除非是三等親內，不然想從此要獲利是不可能的。因此才會說，這是在佔賣方的便宜，因為換紅單機制的初衷，本來就是為了便利買方，可卻被市場趁隙利用，拿來當作賺短期價差的工具。（延伸閱讀：台北房價有多離譜？旅日地產專家嘆：東京蛋黃區每坪才62萬，而且是實坪！）
承上述；紅單成立的條件除了賣方願意配合外，還有一個最重要的關鍵，就是你手上要有這張單，即要有這個房子的「預約購買權」。這兩個條件不存在的話，就不叫「賣紅單」。所以近幾年有了新進化的交易模式出現，就是帶團購買屋，又或是稱為在案前階段，「組織協助有意願購屋者針對目標性建案買房」。這個單位有不少人在做，也有不少非不動產相關行業者在執行；有媒體、有部落客、有仲介、有內部關係者、有科技業、甚至還有政客或里長伯到黑勢力都有可能，因為這是短期間的時機財，利益龐大，吸引許多人都想撈上一筆。
這模式有的會經過建商或代銷授權，有的不會。它會是亂源嗎？只能說明任何中段服務費、轉手方的價差，都是經過買方所認同，才會存在、進而成立行情，這就是「市場機制」。如果買方完全無法接受所有超乎預期的購買成本，那就不會有這種東西出來，更不會有這種價差出現。比如你花個30萬買了案前某戶，在簽立預售買賣契約後，隨即有價差200萬以上的行情，而且還很好賣，那麼請問這份有「炒房」之虞的交易，責任該歸屬於賣房服務的那一方、還是去付服務費的轉手方、還是最終去花200萬的接手方？這中間的責任，又該用何條法律或規章來定義呢？
官方在表面上，或許不懂或不知其產業的循環因果關係，但政商政商，並不代表所有從政方都完全不了解，是否有煙霧彈幕在背後上下其手，也是個問號。這個時機下的共利圈，大到搞不好最後會發現，自己親朋好友也有參與，不管是否刻意知情的投資、投機，但人人都想賺錢、全民瘋投資的時代，到底何罪之有呢？（延伸閱讀：懂得說這2句話，房仲就會把條件最好的房子全報給你！）
無論是以前的紅單買賣、或是現況的預售換約、再到綁約限制的私約轉賣、又或是在案前各路人馬的揪團買房，全部都建立在一個基本不過的因果邏輯：先有「需求」，才有供給。沒有需求，所有的供給都不會成立於行情，需求越大，供給越大，需求量越超過供給比例，價差就會越大。（延伸閱讀：想買房全憑一股衝動？專家嘆母湯，揭首購族最常忽略的2大隱憂）
如果是自由的市場機制，如果是民主文化，就沒辦法隨便定罪於某時機下的買方或賣方，難道你家成本1千萬，賣1,300萬就犯法嗎？就構成擾亂交易秩序嗎？或是你家成本1千萬，賠本賣900萬也犯法嗎？我們不是共產主義，官方應該要去管制的是媒體訊息，因為太過氾濫的資訊，會產生許多誤導，更可以被有心者加工成為是種既定風向，也能因此創造對自己或某方有利的商業價值。
如果自由底下的媒體是有受到嚴格審核，那麼市場亂象就會降低。在熱頭底下每一個在資訊端工作的人都想賺取資訊價值，講難聽點就是灑狗血，越能激起群眾們的關注點擊，或被討論被放大，就越能主導市場的認知。在科技方便的現代，養成大部分的人容易迷失在假象之中，但若主管機關能夠對不動產媒體針對炒作相關新聞嚴查探詢，最終必定能找出關鍵源頭。亂的不是市場機制，亂的是想從熱鬧中套利的人。
消費者或民怨中的炒房認知：
1.建商越賣越貴。
2.案前的服務費。
3.轉手方的價差。
4.仲介的服務費。
但在這層認知底下，更應該要去思考一個事實，如果沒人買的話，又怎麼有辦法成立這些造成房價提升的事實呢？（延伸閱讀：利率超低，所以租不如買？財務顧問：這3個問題都答YES，你才該買房！）
客觀從上述追根究底的邏輯：
1.上漲的土地價格，如果建商不願意吸收成本，何來越來越貴？
2.上漲的營建成本，建商也不得不去吸收，何來越來越貴？
3.案前任何單位的集客行為，都沒有反應，何來越來越熱？
4.買到房子的人，如果沒有想要創造價差，何來越來越貴？
5.二手以上若仲介交易服務費沒有市場，何來越來越貴？
6.接手方如果不願意吸收、承接高額價差，何來越來越貴？
市場就像是一片大海，任何一個人都只是這其中的一小粟，誰都無法以個人之力來撼動整個買賣機制與行情，這一切的發生都來自於經濟基礎跟景氣背景，可真正能認同或站在平衡點看待的人又有多少呢？每個人因為考慮因為猶豫因為首購，而看著越來越高的房價，除了怨除了恨，又能做些甚麼呢？所以這股被媒體煽動的勢力，就成了官方的壓力，殺一儆百也好，丟些警告也罷，都只是為了告訴這些人：你們的聲音我們做官的聽到了，也會做點事給你們看。但事實上這能幫助你們買到房子嗎？難。
現在沒有紅單轉賣，不要再討論紅單了。去歸咎專門在走預售換約的投資方吧，那個才是成屋前創造高額房市行情的主要關鍵之一，如果這個市場完全杜絕或政策強迫限制了這種交易模式，最起碼房價上漲的掌控權與責任，都只會在建商手上，相對賣方也不會因為短期這些被創造出來的投機價差，快速調漲現行建案或下個推案的售價。在第一線與消費者的對話中，也不用再聽到那句話叫做：「某案換約，現在價差行情都在多少錢以上了，你想買的價格還買得到嗎？」
作者從事不動產代銷十餘年，著有丁丁的房產人生雜記等著作
本文獲授權轉載自丁丁的房產人生雜記，未經同意不得轉載
責任編輯/周岐原
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