陳鴻達觀點:抑制炒房穩定金融─借鏡歐洲總體審慎政策的經驗

2020-10-15 05:50

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雖然各國央行廣泛採用這些總體審慎措施,但實施的過程與效果卻是值得討論。這些措施實施後,金融機構與貸款人的「不便」馬上感受到,但其效益卻不容易感受到。因為是減少未來極端的風險發生,因此實施時會有政治上的阻力。此外,在實施時,一般都採不溯及既往原則,僅針對新貸款的部分進行管控。因為若溯及既往,可能會要求貸款人增提擔保品,或提前償還部分貸款,可能誘發新的風險。

房價紓緩,央行逐步收回緊縮措施

台灣在2009年調降遺產稅,使得不少國人將海外資金匯回國內,並投入房地產,結果帶動了一波房地產的漲價潮。當時為了抑制房價的不合理飆漲,央行也採取了一連串的總體審慎措施。先是對漲幅最大的台北市與新北市等10個行政區,採取貸款成數限制。接著擴大管制範圍,甚至擴及到桃園的4個行政區。並對所謂豪宅的貸款成數設限,先是6成再調降到5成。2015年房價明顯紓緩後,央行逐步收回這些緊縮措施〔見表1〕。

表一。(銀行家雜誌提供)
表一。(銀行家雜誌提供)

總體審慎措施有顯著效果,但並非萬靈丹

央行曾經總結2010至2015年之間總體審慎措施的成效發現,對於控管房市信用成長、降低銀行不動產貸款與特定區房貸集中度,有顯著效果。當然部分成果也必須歸功於同期間的租稅措施,例如2011年的奢侈稅,對於持有期間在2年內就轉讓者,依銷售金額課與15%的特銷稅。再如2014年開始研議房地合一課稅,並於2016年1月開始實施。

經過前述總體審慎措施,台灣房市確實沉寂了一段時間。雖然政府對於2019年推動的海外資金匯回,有限制不得投入房地產,但由於國內外的低利率環境,再加上建商的行銷話術,房市還是蠢蠢欲動起來。雖然從國際的經驗可知,總體審慎措施絕不是萬靈丹。再加上許多炒房者用的是自己的資金,沒有向銀行貸款,因此也不受總體審慎措施影響。但當房價不合理飆漲時,民眾還是希望政府有積極作為,因為這特別容易誘發民眾的相對剝奪感。更何況根據內政部的預測,台灣可能從今年開始進入人口負成長期。住房需求下降對房價的影響,以及是否進而影響金融穩定,也是值得關注的問題。

表三。(銀行家雜誌提供)
表二。(銀行家雜誌提供)

*作者為台灣金融研訓院院委員。本文原刊《台灣銀行家》,授權轉載。

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