「世道差,根本來不及脫手」…西門町商旅大王資產被法拍,7物件全數流標

2020-08-24 11:18

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愛客發集團7筆資產本月法拍,一拍價格高於行情,全數流標。圖為西門町街景。(資料照,簡必丞攝)

愛客發集團7筆資產本月法拍,一拍價格高於行情,全數流標。圖為西門町街景。(資料照,簡必丞攝)

從西門町起家,2011年成立的愛客發集團,旗下品牌有愛客發、台北日記、高絲旅館、台北門精品旅店等,全盛時期總房間數達2000間,員工500人,曾對外宣稱年營收達10億元。

誰知道,去年初該集團爆發經營權之爭,旗下總價值10億元,共7件商旅資產被法拍,本月一拍底價合計達7億5600萬元,創下近年北台灣旅館法拍金額最高紀錄,但最後全數流標,竟無一人投標。寬頻房訊發言人徐華辰分析,關鍵原因是價格偏離行情太遠,就算二拍也不樂觀。

這次法拍資產有漢口街二段現作為「台北日記」旅館經營的5樓、6樓、1樓店面,漢中街「漢中大廈」9樓、現作為「下一站台北」旅館經營漢中街大樓9樓,以及成都路透天厝等。

徐華辰指出,目前在西門町,這種屋齡40以上的商辦,行情價為每坪50至60萬元,以這次愛客發一拍價格估算,平均每坪單價近百萬元,當然較不可能標脫。此外,7個物件中,有些出租,有些坪數非常小,並不是每個人都認為能妥善運用。

「如果市場好,西門町那邊這麼複雜,沒有擺不平的。」「出了經營權之爭,一定會被銀行抽銀根,再加上世道差,根本來不及脫手。」市場人士分析。

瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛則表示,雖然這兩年旅宿市場受兩岸關係、新冠疫情影響,但市場交易不淡,舉例來說:去年有高雄85大樓、citizenM世民酒店等大案成交,今年更有王朝大酒店的交易。

雖然目前資金行情簇擁資產價格、交易升溫,但畢竟旅館業復甦要看全球疫情控制及經濟回溫速度,而且疫後旅遊習慣會不會改變,種種不可控的風險之下,要買方買單鎖定旅館至少要有四項優勢。

分別是有穩定租金收入、有重建價值、整棟單一產權,最後因得重新裝修,取得成本要夠低,以上四大條件,至少要符合兩項,才有長期投資的價值。

以目前台北市商旅狀況來看,多數是承租或購置商業大樓部分樓層,很難參與重建,加上短期外籍客不來,市區的平價日租市場崩潰,如果不能以低於市場行情的條件吸引買方,讓買方有餘裕進場整修,短期內投資人對這類商旅市場的資產購置還是偏保守。

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