五樓健身寓賣掉之後，著手開始找可以收租的公寓，感覺這是一條美好的康莊大道，也因為第一次買房子就賺到了錢，迅速還給母親借來的二十五萬跟同事借的六萬元後，就開始每天翻開報紙的房屋出售廣告，各仲介網站也每一筆都不放過，有一天，我看見了一個學區公寓的廣告，便透過上面的電話聯絡仲介林先生。
我原本要找的是某公寓，林先生說，有另外一間公寓還不錯，窗外可以看到公園，要不要來看看？
跟林先生約好，在中西區的一條巷子附近碰面，跟著他的腳步走進無尾巷裡的二樓公寓，一樓是荒廢的房子，堆滿了垃圾，裡面陰陰暗暗，除了垃圾也有許多廢棄家具、木板，店家不要的廣告看板，還有菸蒂。
這些都沒有嚇到我，因為這間二樓公寓剛好有一間房間沒住人，我緩緩打開毛玻璃窗，被窗外的公園景緻牢牢的吸引住。
沒想到，這樣精緻的小公園就隱身在中西區的巷子裡，而且這裡離大遠百只要五分鐘，距離火車站也不算遠，此外，屋主已經隔好四間套房（據說花了六十萬），我只要買下就可以直接收租，租金高達兩萬。
這間公寓跟前一間公寓一樣，只看了一眼就想買了。而且，還只是看了其中一間房間而已！四個套房中，二○三和二○四都是面對公園，二○一是面對巷子，有自己的陽台，二○二有自己的小天井，但是基本上不開燈還是非常暗的，而這些都是買到之後，才知道的。但是基於有相當高的租金收益，扣除水電、網路、第四台，租金報酬率仍然高達十％，是一個非常划算的投資。
許多房地產專家說，高於十％的收租型產品可以大膽投資，因為只要十年本錢就完全回來了。
這間公寓我真的很有耐心的一共前後持有了十年，一方面是它的地段太好，用個比喻，就是台北忠孝敦化站旁邊的巷子，成大學區五樓舊公寓賣掉之後，我有了一點點的資金買下它後開始收租，直到二○一七年十二月賣掉，除了賺到全台房市上漲的價差，還有十年的租金收益，真的不能小看舊公寓長期累積下來的報酬率。
這十年之間，一樓的公寓因為經常堆放垃圾，被人檢舉到環保局而開罰，但是很奇妙的，突然有一天就有工班來動工整理了，隨後也很快地就出租了，不過因為通風不好，後面有非常高的擋土牆，採光也不夠好，非常容易有發霉的情況。而在第七年的時候，我請房客全部搬走，花了六十萬元，把條件比較好的二○一、二○三、二○四衛浴全部翻新，並且全部換成無印良品的雙人床，日光燈全部改為間接照明，毛玻璃窗戶全部換成透明的綠色玻璃，加上捲簾，以及窗邊的吧檯和高腳椅，訴求回家就像渡假，四間套房的租金瞬間拉高到兩萬七千元左右，這也是後來能夠讓近四十年的舊公寓能賣到好價格的原因。
既然它是我的金雞母，為什麼要賣掉它？
這間公寓的左右兩戶五樓，荒廢甚久，裡面滿滿的壁癌跟垃圾雜物，最後兩年，房客來來去去，而且吵架，另外樓上不知道哪一戶住了一個精神狀況不佳的人，經常在敲牆壁，怎麼罵都沒用，也束手無策，因為音量並沒有大到可以叫警察，而且也查不出來是哪一戶住家，真的很崩潰，而且持有了十年，雖然有翻修過，但屋齡越來越久，決定見好就收。也就這樣，把曾經非常心愛的公寓賣給有緣人。
備忘錄：舊公寓投資心法
老公寓要如何買，才能打造出六％以上的報酬率呢？如何決定一間房子能不能買來收租？有沒有具體的指標？除了地段之外，還要考慮些什麼嗎？
假如你已經準備好要邁向包租公之路了，並且把穩定收租視為另一個退休金的來源，那麼也許可以參考一下我這些年來下手老公寓的決策指標。
一、火車站附近
地段一直是投資房地產最重要的心法，因為居住在市中心，一切都很方便，俗稱蛋黃區，而方便意味著省去了許多的時間，而時間就是一種成本。不管在哪個城市，火車站一定是當地非常重要的據點，毫無疑問的，也經常是重要商圈，因為交通往來的關係，發展較為成熟，因此鎖定在火車站或是捷運站，重要交通樞紐的地段，基本上是安全的，其房價也是相對有撐的。
二、低總價
舊公寓相對於透天，華廈，大樓，基本上價位會比較低，而低總價意味著一種較低的風險，因為兩三百萬買的公寓，跟動輒兩三千萬的大樓來說，你所能承受的房價下修風險，舊公寓自然會小一些，我曾經買過的公寓，最便宜的是一百三十八萬，說真的，壓力很小，很好睡。你要準備的自備款自然不用太多，要借貸的金額，則更小了。不過，超低總價的公寓，可遇不可求。
三、一層兩戶
有些舊公寓，一層三戶，一層四戶，這種我都不考慮，最理想的就是一層兩戶，兩兩相對，五個樓層，最多十戶，這種的絕對會比三戶，四戶的單純得多，如果舊公寓一層是三戶或四戶，那往往是一種很奇怪的格局，要嘛L形，要嘛多一套上下的樓梯，整個很怪異的感覺，最奇特的，是宛如電影場景那種口字型公寓，你甚至可以知道每一戶人家家裡在做什麼，隨便就可以走到人家家門前，或是窗外，毫無隱私，這種也是不考慮。
四、採光好，有陽台
房間的採光，我認為是跟地段一樣重要的考慮因素，因為當採光好的時候，房子就比較不容易發霉潮濕，如果很理想地在每個空間都有開窗，那勢必也會有良好的通風效果，當然，南北向的房子是優於東西向的。如果有陽台的話，就更棒了，除了用來種種花草，自娛娛人，洗衣服和晾衣服，也是需要陽台作為運用空間。因此有陽台的房子特別加分。
五、學區附近
大學學區文教氣息濃厚，與車站同樣都是首選，因為大學通常不會遷走，每年都會有新生入學，因此租屋的剛性需求永遠都在，而且學校宿舍通常無法滿足所有學生，大學生也常常想要擁有自己獨立隱私的空間，因此學區附近的套房占有一定優勢，有些房東甚至直接擺明了只租Ｘ大的學生。也算是一種名校光環和信任感吧。
六、自己會不會想租
下手一間老公寓之前，要問自己，假如買了，關於目前的種種條件，自己會想租嗎？如果自己是遲疑的，那也不太適合投資了。因為自己都不太想租的房子，如何有說服力租給別人呢？
七、好不好改造，以及屋況
一間值得投資的老公寓，應該也是好改造的，例如，巷道的寬度，車子是否進得來的，便於施工，室外如果加裝冷氣室外機，有地方放嗎？目前的屋況需要投入多少成本，才能整理成可以租人。這些都是可以先計算的。例如牆面有壁癌，地板磁磚凸起，舊式鋁窗可能要全換，天花板需不需要拆除，這些也都是要考慮的點，因為有時候，光是拆除原來房子裡的木作，及後續清運，就要花上兩萬元了。
八、年度租金報酬率是否超過六％
假如以上的條件都吻合了，打算購入，那麼，初步算一下，所有房間的租金，乘以一年，再除以總成本，這樣是否有超過六％呢？如果有，就可以安心地買了吧。假如低於四％，那報酬率真的不是太高，因為貸款成本假設二％，打造後只有四％，那也只有賺二％，加上維運及管理成本，各種稅金，可能真的沒有賺多少錢了。舊公寓以六％報酬率以上作為購入的指標，是我個人的建議，當然越高越好，假如是十％代表十年收租即回本，也就不用太擔心所謂的房價下跌或折舊。如果要保守一點的投資，就扣除所有成本的六％以上，那會更穩健。
九、公園附近，避開嫌惡設施
最後一項，是鄰近環境的考慮，如果走出家門，附近有公園，那真的大加分，如果有嫌惡設施，那真的要多加考慮，例如：加油站、廟宇、垃圾場、焚化爐、八大行業、電塔、殯儀館等等這些可能是需要思考的。
＊作者海藍查，誕生在保守家庭，聽小虎隊跟王傑的歌長大。27歲那年因財務壓力為求翻身，誤打誤撞開始買房成為房東，至今已逾15年，因理財投資有道，曾為《今周刊》雜誌專題人物故事之一。本文選自作者新作《給下一個佛系房東的備忘錄》（印刻出版）
