台灣房價不合理?錯!它只是貴了點,就像名車、珠寶一樣

2020-06-28 06:50

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所有在資本主義市場機制下的商品,價格從來沒有長期高估或低估的。(圖/pixabay)

所有在資本主義市場機制下的商品,價格從來沒有長期高估或低估的。(圖/pixabay)

你應該知道的是:居高不下的房價讓人望樓興嘆,但「貴」並不等於「不合理」,猶如其他商品一樣,價格如果低估了,自然會有慧眼者進場套利;如果高估了,也會讓持有者選擇拋售,這就是市場機制。

有些讀者一直來跟我論證,台灣房地產很貴,價格不合理,我的工作就是研究資本市場的趨勢變化。近年來,我完全不覺得台灣的房價不合理,房地合一稅制以前,台灣房地產確實炒作比較明顯,但房地合一稅制以後,脫離基本面的房價飆漲,很明顯就是消失了,沒有高把握度的套利空間,投機者自然就會散去。

台灣房地產,相對於大部分的受薪階級,確實很貴,但貴不等於不合理,就跟名車和名牌包一樣,有不同等級的價格,匹配不同等級的商品。房地產也跟商品一樣,甚至是高度資本化的金融商品,因為他跟金融市場掛勾非常深,本身是價格波動相對穩定的抵押品,同時又可以產生很大的資本槓桿,屬性完全就是金融市場的一項商品,汽車、珠寶、貴金屬、精品,價格穩定性都比房地產更差,房地產毫無疑問就是金融商品的一種,事實就是如此,就像台灣不是中國的一部分那樣的事實,有些人會提出很多說法,但現實不會因此而有所改變。

所有在資本主義市場機制下的商品,價格從來沒有長期高估或低估的,如果低估了,慧眼者會進場套利,直到沒有套利空間為止,高估了也一樣,市場機制會讓持有者拋售,直到價格沒有高估為止。

錢是很Smart的,不會有商品可以長期在公開市場上,維持價格高估的狀態,小規模的商品還勉強可以,主力和大戶們可以鎖籌碼,但是像房地產這種規模非常大的產業,基本上是做不到的,就像改變河流流向還可以做到,但是改變洋流流向,那困難度就非常高了。

有讀者用台北市一間小套房價格高達900萬元的例子來跟我說「房價不合理」,但我認為要看數據,如果那間套房可以月租1.5萬元順利出租,代表市場機制下,那間套房的經濟產值一年18萬元是可以達成的,按照目前的市場利率去推估,假設殖利率2%,那該套房售價900萬元完全合乎市場機制,而且屋主還要負擔修繕、稅務與維護成本,年報酬率一定低於2%,屋主只賣900萬元,並沒有高估或低估。

如果那間套房面積是10坪,那1坪90萬元也是合理的數據推估,因為市場機制下,那個物件的生產力就是這麼高,高到撐起1坪90萬元的價值,就跟有些名車售價可能超過500萬元以上,因為那台車的綜合性能,只要有很多買家願意用500萬元以上去買它,那就是市場機制下的合理價格。

 

房租錢拿來買套房?網友列三大條件才好轉手 (圖/Pixabay)
台灣整體房地產的租金投報率,在全球許多大城市中,算是相當低的水平。 (圖/Pixabay)

一坪50萬元以上的房子,那只是超出許多受薪階級的負擔能力,但那不等於價格不合理。假設一棟4層樓的透天厝,2到4樓每層都有三間套房可以出租,該地段套房平均月租7000元,1樓店月租10萬元,整棟房子的一年產值就高達195.6萬元,報酬率抓2%去反推,整棟房子賣個1億元也是剛好而已,如果該棟房子權狀是200坪,那一坪就是50萬元,這些都是符合市場機制的概念去推算,買不起或價格很高,不等於價格不合理,勞動生產力低,卻又想買經濟生產力極高的商品,買家能力自然就難以負荷了。

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