銀行家觀點》建立公正估價機制 化解「不同意戶」歧見

2017-05-30 06:40

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估價師公會把關,加強民眾信任

在符合上述條件的前提下,該如何遴選,最能保障各方權益?最不受詬病的做法是:改由3家中的其中1家委由不動產估價師公會來遴選,剩下2家由建商指定;如果建商同意,也可以釋出一個指定名額給地主。如此一來,不僅整個鑑價的程序上更公開、隨機、具有不可預測性,也更符合估價業務應有的獨立性和公平性。再者,這也代表估價機構有了公會的把關和背書,自然可以加強民眾的信任度。

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經由公會推薦的估價師,估價完畢後應出具報告書,接受公會的協助、襄閱,確保估價報告書品質無虞,同時也可以加速權利變換計畫的審查效率,後續發生爭議的機率就會銳減。

「其實我也跟營建署說過,只要1家(委由估價師公會遴選)就夠了。」郭國任強調,「只要這1家的獨立性出來,求一個客觀公正的計算依據,按照正常情況,另外2家估出來的結果總不會偏離太多吧?如果真的偏離很多,那就進入審議的程序,讓大家來一起檢視。」

換言之,只要「人」對了,事情就對了一半。至於剩下的一半,在於提供估價的程序。過去都市更新的估價採用的是3家估價師中「對整體地主最有利」的1家,郭國任建議,若以「3家平均值」取代,3家估價業者都要出具報告,對自己的估價結果負責,最能消弭彼此之間的歧見,因為這樣最有機會算出對整體地主都有利,而不是僅對於少數地主有利的估價結果。

以實務操作而言,採取3家平均值的方式,對於建商同樣是最有幫助、爭議最低的。郭國任解釋,「對建商來說,甲估價師這樣跟我說,結果和乙、丙估價師說得都不一樣,之後只好重新選一次估價師,再做一次估算,這樣搞下去,最後這個案子可能根本就做不下去。」

站在專業的立場而言,估價師的看法沒有絕對錯或對,因為每個估價師評估角度不見得相同,都市更新是個過程,在這個過程中,估價師的角色是求取相對的公平,再讓規劃單位從相對的公平數值中,取一個平均值,應該是最好的方式,可以讓整個估價過程中,相去較遠的歧見之間得以縮小差異,相去不遠的歧見則能求出更集中的共識。

*採訪、撰文:鄭文,本文經台灣金融研訓院授權刊載,精彩全文詳見《台灣銀行家雜誌》2017年5月號。

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