都更大王聖得福洪正雄神速完成整合,5年要推500億

2020-04-25 15:47

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聖得福建設執行長洪正雄(見圖)訂下目標,5年推案量要達500億元。(資料照,柯承惠攝)

聖得福建設執行長洪正雄(見圖)訂下目標,5年推案量要達500億元。(資料照,柯承惠攝)

說到聖得福建設,許多人可能很陌生,但講到大直水岸最貴海砂屋可能有人開始有印象,而這個案子正巧是專營都更的聖得福執行長洪正雄所推動,並且用了8個月時間就整合完成,手上同時有十多個都更案同時進行,洪正雄說,一般人認為都更很難做、很難賺,但是其實推案量不會比興富發集團更差,他目標5年推案量500億元,同時將來要規劃上市櫃,讓員工都成為億元富豪。

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聖得福自從2008年以來,一開始是從合建切入建築產業,隨後轉向都更領域。這12年來完成樂水莊、富御、天璽、富御苑等4個建案,興建中則有圓山ART、信義之森兩個建案。洪正雄說,做都更最重要的一件事就是要「廣灑種子」,因此多箭齊發很重要,目前洪正雄手中就有10多塊土地同時在整合中。

2020410-聖得福大直明水海砂屋都更案拆除工程祈福典禮. (柯承惠攝)
聖得福大直明水海砂屋都更案拆除工程祈福典禮。(資料照,柯承惠攝)

洪正雄說,從事都更最重要的是「讓利」,而且要集體簽約達到公平性,並且真正做到公開公正,才能讓地主們都滿意。洪正雄說,每一個地主心中都會對自己未來的家有一個夢想,因此在說明會的同時,就會透過3D動畫、樣品屋等各種方式讓地主了解並感受到自己將來的家將會是怎樣,而同時為了鼓勵地主與它們合作,會準備一個簽約禮,比如電視等家電,在某一個時間點完成簽約,以此鼓勵地主,這是洪正雄讓利的做法之一。

另外,洪正雄真正的讓利是讓很多原本堅持不願搬走的地主甘心搬離。例如早期有一些強硬的地主,除了在可以分得的房屋之外,還會想要多要一筆額外的補償金額。洪正雄所採取讓利的做法是滿足地主需求,根據洪向會計師詢問的做法是聖得福可以提供這筆金額給地主,對建設公司而言,可以列為支出項目,但對地主而言卻是多了一筆收入,在報稅時必須把這筆收入加到所得中,通常這筆金額都是數百萬元到上千萬元,稅率通常在40%以上。因此地主雖然多要了一些錢,但是卻也必須多繳很多稅。

20200423-大直房地產。(郭晉瑋攝)
洪正雄說,從事都更最重要的是「讓利」,而且要集體簽約達到公平性,並且真正做到公開公正,才能讓地主們都滿意。圖為大直房地產。(資料照,郭晉瑋攝)

另外,所謂的公正公開就是都更的流程都必須舉行公聽會、都審會等,在這些流程中會極力邀請地主們參與,如果對都更過程有不滿意也可以參與公聽會或審議委員會表達意見。洪正雄說,約莫10%的人會對自己的房屋抱持有較高的期待,但經過這樣的陳述意見的過程後,通常也會很快願意簽約。

此外,在確定都更後,原地主戶要選屋,這時又是一個相當繁複的過程,而且很容易產生糾紛,因為可能會發生同個地主選到同一戶的狀況,這時,公開抽籤是一個非常重要的動作,確保大家都滿意。洪正雄回憶有一次也是7位地主同時要同一戶,最後來了6位地主到現場參與抽籤儀式,最後是沒來那位地主抽中,這樣的過程就能讓地主們滿意。

20200417-聖得福建設準備推出的台北市都更改建案。( 柯承惠攝)
聖得福建設準備推出的台北市都更改建案。(資料照,柯承惠攝)

另外洪正雄也強調,若有多組人馬要同一戶,也會事先引導地主去選同屋形但不同樓層的戶別,通常這樣的地主都不是太在意一定要選擇特定樓層,如此一來也會讓它們很滿意。

也是因為從頭到尾很細膩的處理過程,把地主可能發生的紛爭降到最低,近年來,聖得福的案子幾乎不用自己去開發,地主都會自己來找洪正雄談合作改建或都更。接下來他手上還有寧夏路、國語日報等案子都是在台北市精華區土地超過1000坪的重量級大案。「人家不要,我才有機會長大。」就像股神巴菲特危機入世的概念,反而洪正雄現在要在疫情這個時刻加倍加碼,讓聖得福在房地產業的名氣更加響亮。

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