虹廷建設雖是一家小建商，但十年多來所推出的七、八個建案全位在台北市精華區。董事長鄭金鴻不是一開始就會蓋房子，房仲出身的他，在房市浸淫四十年，歷經多次金融風暴，一路從房仲、投資客搖身變成建商，累積數十億元的身家。
位在台北市大同區重慶北路三段路上，有一棟樓高十二層剛完工的新建案，矗立在老舊建物中，相當顯眼，這是虹廷建設的新推案「虹廷首苑」。在當前經濟景氣停滯下，虹廷採「先建後售」，除了因應房市低迷，也凸顯該建商的財力。
虹廷雖是一家小建商，但十年多來所推出的七、八個建案全位在台北市精華區，是一家「小而美」的建商。
不過，虹廷建設董事長鄭金鴻不是一開始就會蓋房子，房仲出身的他，在房市浸淫四十年，歷經多次金融風暴，一路從房仲、投資客搖身變成建商，累積數十億元的身家。
在八○年代就有「共享經濟」概念
一九五七年次的鄭金鴻，出身於嘉義縣水上鄉，因為沒考上醫學院，改念東吳大學企管系夜間部。當時二十三歲的他就決定，既然當不上醫生，就來當生意人。
「要做業務，一定要賣高單價的商品，所以我當時選擇賣車子或房子。」八一年，念大二的他到房仲業工作，上班第一周就接到房子賣，一個月內就成交。
雖然半工半讀，但剛上班的他工作相當勤奮，自願休假時間也到公司幫忙接電話，正巧接到樹林有屋主要賣房；他靠自己努力，三周內將房子賣掉，而且還堅持不二價，第一筆交易就讓公司賺到五萬元，也讓他第二個月就轉做高級專員。
當時二十出頭的鄭金鴻，每個月已可領到五萬至二十萬元（公務員起薪才一萬二），就因為他比別人勤奮、積極。為了塑造自己的專業，他勤讀房屋相關的稅務與法條，在社會稱房仲是「牽猴仔」的七○年代，他就能以房屋專業知識取得客戶的信任，提升自己的價值。
當房仲當了一年多，還是學生的鄭金鴻，興起創業當房仲老闆的念頭，把租來的仁愛路房子當住家兼辦公室，還請了十位員工。八五年，他以二五○萬元在新生南路買下人生的第一間房，並陸續買下師大附近的潮州街、師大路、八德路、南海路等房子，每一間都隔成小房間出租。二十八歲那年，他已擁有五間精華區的房子。
鄭金鴻說，他當時就有「共享經濟」的概念。為了繳房貸，他將自己住的房子出租，他跟太太、小孩住在套房，客廳改成辦公室，餐廳與其他空間則隔成雅房出租，拿租金付房貸，「一戶全出租，租金三萬元，我隔出很多間，就可以收到五、六萬元，多賺一倍。」這時他買房是為了等改建，這是他當投資客的第一階段。
不過，這五間房子中，除師大路那間保留至今外，其餘都沒有等到改建就出售。九三年時，他將持有八年的四十坪新生南路房子賣掉，以一三八○萬元成交，獲利三．五倍，其餘三間也都有三倍以上的報酬，為他賺進人生第一大桶金，當時他只有三十歲出頭。
歷股市崩盤、金融風暴，東山再起
八○年代，台灣股市狂飆，鄭金鴻一頭栽進股市。八八年他拿出三百萬元投入股市，不到一個月，就遇到郭婉容的證所稅事件，股市連挫二十三天。他在股市跌至二十二天時，拿房子去貸款加碼，最後獲利出場。不料卻在九○年遇到中東石油危機，股市大崩盤，賠掉他四千多萬元的身家財產。
當時三十三歲的他，又回到仲介業上班，從頭做起。他開始改變售屋方式，把老舊房屋改造、裝潢來提升賣相、抬高售價。他甚至去標法拍屋、買大樓來拉皮出售。鄭金鴻說，他趁大年初四，大家還沉浸在農曆年節時，去法院投標，往往都可以選到好物件。
鄭金鴻算是台灣專業投資客的先鋒，早就懂得老屋翻新，強調「一只皮箱就可入住」的概念，此時的他走到了投資客的第二階段。
他的賺錢心法是，挑選好地段、大坪數的法拍屋，然後分割出售。像是他曾經標到一間台北市貴陽路四層樓的房子，原本四層樓同屬一個權狀，標得後，他分割成八個權狀，加上拉皮、裝潢後出售，獲利高達兩倍之多。
就這樣，靠著靈活的短期買賣、裝潢後出售，只要有錢就去貸款買房，不斷擴大槓桿投資，最多手上同時擁有三十間房，他快速地累積財富。
豈料九八年亞洲金融風暴爆發，房市崩盤、建商紛紛倒閉，他手上的房子賣不掉，拖欠銀行貸款利息高達四千萬元，他名下仁愛路與龍江路等房子被查封。後來他與銀行和解，以每個月固定還息的方式，撐過最艱辛的三年。
「我一定會東山再起的。」當時沒有工作，還靠著親戚資助的鄭金鴻對著老婆說出這句話。
果不其然，二○○○年陳水扁當選後一年，提出增值稅減半政策刺激房市，台灣房市於○三年嚴重急性呼吸道症候群（ＳＡＲＳ）後從谷底翻揚，創下連續十年的大多頭行情。鄭金鴻在○二年找兩位股東合作，靠著自己對法拍、裝潢與賣屋的專業知識，不斷買進、賣出，一、兩年間就還清四千多萬元的利息錢。
轉行當建商，樹立自己的品牌
當時他察覺到台北市房價已經漲五％，土地卻沒有動，且政府大量釋出國有地，他開始轉行當起建商，找股東去標地、自己蓋房子，樹立自己的品牌，還併購一間營造廠。
○四年，鄭金鴻以一坪六十八萬元，標得位在信義路東門市場附近一三○幾坪的國有地，總價才花了九千多萬元，同時又拿到泰順街附近的國有地，以及之前搶得的連雲街土地。
隔年，鄭金鴻又以一坪一四○萬元搶下位在東門附近的國有地，該地就位在他前一年標得的土地隔壁，兩塊合計兩百坪。鄭金鴻找來建築師設計，蓋出一棟有七十七戶、權狀大多為五至八坪的「迷你」套房。
因為鄭金鴻「精算」這地段太精華，住戶可以一次買兩戶，當時（○六年）一坪預售價五十八萬元，若房價漲到一百萬元以上，屋主把另一戶賣掉，等於賺到一戶。
不過，○六年底該建案推出預售時，遇到「紅杉軍抗議事件」，房市受波及。等平息後，他卻逆勢加價一坪賣六十萬元，兩周內全賣光。○九年交屋時，遇到金融海嘯，二十多戶退屋，一年後這二十戶以每坪八十萬元賣出，該案最後讓他賺進四億元，危機竟成為轉機。
現在鄭金鴻把東門這棟大樓的一、二樓店面留著自己做醫美及坐月子中心，成為他的另一個新事業。
愛在下雨天談賣屋的「雨鞋先生」
征戰房市四十年，現年六十二歲的鄭金鴻，在房市有個不敗的訣竅：買房一定要選台北市的精華區，且要臨馬路或第一條巷子，將來才有增值性。此外，他專挑人家不想做的時間去做。尤其他喜歡在下雨天找屋主談賣屋，被同事封為「雨鞋先生」。且他很會精打細算，土地越精華，蓋的戶數就要越多，也會賺越多。
這次的武漢肺炎（新冠肺炎）疫情是否會影響房市？鄭金鴻認為，疫情無論多久，終將會過去，房市也已低迷二、三年，想買房的可以趁此時機注意，不失是一個進場的好機會。
鄭金鴻小檔案
出生：1957年
現職：虹廷建設董事長
學歷：東吳大學企管系
經歷：房仲、投資客
