租屋族打擊惡房東!電費、報稅、押金通通於法有據不怕亂喊價

2020-03-05 12:30

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至於包租跟代管,是兩種不同的經營型態。所謂包租,就是業者跟屋主簽長期租約,把房子包了下來,然後再轉租出去。至於代管則不一樣,應該要切成「代租」+「代管」兩階段。

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「代租」就是幫屋主找到房客,然後讓屋主跟房客簽約,這是第一階段,之後屋主就將履行租約的部分,例如像交屋、收租金、修繕房屋、到期收回房屋等事項也委託給業者,這就是「代管」。

附帶一提,因為「代租」+「代管」是幫屋主找到房客,然後幫屋主管理房屋,在幫屋主找房客這部分牽涉到「租賃仲介」,所以需要仲介的證照,之後幫屋主管理房屋則需要租賃住宅服務業證照。至於包租業,因為已經跟屋主簽了長期的租約,之後是以自己當房東的身分跟房客簽約,沒有租賃仲介的行為,所以只需要租賃住宅服務業證照即可。

包租

業者跟屋主簽長期租約,由業者擔任二房東轉租出去

代管

代租(第一階段)

幫屋主找到房客,由屋主跟房客簽約

代管(第二階段)

由業者負責履行租約等事宜,包括交屋、收租金等

三種租約類型

從以上的對照可以知道,代管業的租約是屋主跟房客的租約,如果屋主是個人房東,這部分就適用個人房東應約定不得約定事項,假設代管的屋主是企業房東,那麼就適用企業房東應記載不得記載事項。

至於包租業是業者自己跟房客簽約,而包租業者一定是企業經營者,那麼,跟房客簽約就適用新制租約也就是企業房東適用的應記載不得記載事項就好了,不是嗎?

錯!租賃專法特別規定,包租業者跟房客的轉租契約書,其定型化契約應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之,所以又跑出另一套租約。喏!第三種租約出現了。

第一種租約是「企業房東」使用的應記載不得記載事項,全名為「房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項」。
第二種租約是「個人房東」使用的應約定不得約定事項,全名為「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」。
第三種租約是「包租業者」使用的應記載不得記載事項,全名為「住宅轉租定型化契約應記載及不得記載事項」。

所以,房客要根據你遇到的房東有不同身分,而適用不同的租約版本。

三種租約可以在這個網址找到全文。

以上這些租約內容,在內政部不動產資訊平台「契約書下載」當中都可以找到,包租業者使用的轉租應記載不得記載事項從2019年6月1日開始施行,房客在尋找租屋簽約之前,可以到內政部不動產資訊平台先下載來看看內容。

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