分析准予調降地租的判決理由，在於該案自公開招標時起，不論是該案土地所在區域或全國之經濟情況、不動產價值，均無明顯大幅上漲或提高之情事，再比對該段期間的消費者物價指數，亦未鉅額增漲，則該案土地申報地價漲幅高達68.5%，顯然是偏離社會經濟及不動產市價行情浮動情況，並非為當事人間訂約當時可以預料的情況，因此大幅度調漲地租對承租人顯失公平，因此判准調降地租之請求。
而華固新天地開發案之仲裁案件，亦採取支持調降租金之主張，仲裁結果為地租之計算維持公告地價之3.5%，然其中2.5%改為固定地租，以大幅度漲價前之102年度公告地價為計算基準，70年不動，另1%則隨公告地價浮動，使得華固建設與住戶之財務負擔得以減緩。
另就除外情事或情事變更等事由之認定，一般多會要求承租人應檢具獨立公正機構所作成之報告及相關資料說明，承租人確實因地價大幅上漲致該地上權案開發經營之執行或財務狀況有重大不利影響。此時，結合相關法律、財務或不動產顧問等專業人士，協力提供專業分析意見，以使法院或仲裁人認定地價大幅上漲構成「除外情事」等，且判准得依財務狀況之不利影響程度為地租調降之修約請求，更是重中之重。
結語
由於公告地價現已修法變更為2年調整一次，根據近日新聞報導，明年（109年）亦可能會有微幅漲跌，故投標人在投標前的評估，除一般設定地上權條件及因應特地基地的限制條件（例如：建築管制、支付代墊工程款、部分區域限建或保留開放空間等）外，應將地租調漲納入考量範圍，並應特別留意地上權契約之相關約定，在規範地租計收的部分是否明確及兼顧上述所討論之彈性，此外，契約並應有明文針對情事變更事由而得協商調整的機制，以避免未來難以預期的財務負擔，事前的妥善評估與規劃，將能節省往後爭議發生的機率及避免爭訟成本，如公告招標須知條件中有任何不明確或恐將影響未來風險的情況，亦建議投標人能於招標過程中盡早向招標單位申請釋疑，以釐清或調整相關風險。
＊本篇作者廖婉君為協合國際法律事務所合夥律師、杜春緯及王仁毅為協合國際法律事務所律師。
