近年來，隨著都市區域大面積土地案量逐漸稀少化，除了都更或危老重建外，反而推升地上權標案的競標熱度，尤其近期幾個廣受市場矚目的地上權標案，屢屢刷新得標金額的溢價幅度，讓地上權標案更為搶手及吸睛。
地上權著名案例，包括國產署招標位於原空軍官兵活動中心基地設定地上權標案，吸引多組金融業搶標，最終由元大得標，預訂作為企業總部大樓，而當時地上權得標金額為82.01億元，每坪權利金上看約720萬元，也創下國產署地上權每坪權利金新高的記錄，當時溢價率已達123%，市場更一度封為「地上權地王」。
隨後，南山人壽又以總價159.81億元拿下信義區行政中心地上權標案，溢價率達60%，換算每坪地上權權利金則為744萬元，再度刷新每坪權利金記錄，拉高地上權標案熱度。本月份，又由元大人壽得標國產署「捷運松江南京地上權案」，得標總價為53.3億元，換算每坪地上權權利金為367.5萬元。而明年，更有眾所矚目的世貿三館地上權標案，由於座落於信義計畫區精華地帶的大面積土地，對金融產業及跨國高科技產業設置商業辦公室皆具有相當大的吸引力，各界翹首期盼，有志者莫不摩拳擦掌，展現得標決心。
地上權標案的權利金及地租
而新聞報導及各界矚目的多為權利金底價及得標金額，一般而言，權利金底價多訂為市價的3成至7成之間，亦會參考該地區土地價值的熱度評估而定，而近期廣受注目的幾場地上權標案得標總價尤為驚人，除資金豐沛的金融業之外，其他投標人仍須仔細評估權利金的資金來源及給付方式能否負擔，而過往較多需一次性給付的得標要求，但近期亦有考量為適度減輕投標人的財務壓力，而有同意可以分期繳付權利金的案例。
除一次性繳付的權利金外，每年尚有地租負擔，而地租是隨同土地公告地價的一定比率計收，而政府機關歷年來為促進土地有效利用、增進土地持有賦稅公平，以及健全地方財政收入，已逐年參考土地買賣市價的漲幅，順應調整公告地價，致使全國各地主要都會區的公告地價均有大幅調漲，且自民國（下同）102年起至107年間，全國公告地價累計漲幅高達36.7%。
由於地租係以公告地價計算，所以隨著公告地價的大幅調漲，致使地上權人的財務負擔，除可能遠超過當初投標時的財務試算外，亦可能影響原定開發計畫的進行。其中，又以開發期間長達數十年、大範圍土地面積，且由民間與政府共同合作的土地開發案、促進民間參與公共建設案與獎勵民間參與交通建設案等大型開發經營案所受影響最為重大。
土地公告地價調升，連帶致使地上權每年地租大幅上漲
舉例言之，依據新聞報導，華固建設於102年間標得「華固新天地開發案」地上權，獲得開發位於臺北市文山區財政部國有財產署財訓所及其周邊土地的權利，地上權存續期間約定為70年，地上權租金則以土地公告地價年息之3.5%計收。
但以40坪房型之住宅為例，原先住戶每年需繳納地租約為61,091元，但由於土地公告地價大幅上漲，連帶致使住戶每年需繳納之地租上漲為82,115元，漲幅高達34%，使住戶大呼無法接受。此外，如台北花園中心案、昇陽寓見案等，亦屢見有相同的爭議。
修法調整地租上漲爭議
為解決前述爭議，主管機關乃陸續就相關法規進行調整，主要修正內容為「以一定調漲幅度為上限，超出部分不予計收或得提出減收租金之申請」，或「將地上權地租區分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分等方式」，以建立較為明確與更具彈性的地租計收或優惠減收方式，以有效緩解地上權人隨著公告地價調漲所需繳付巨額地租的壓力，並同時降低地上權案投標人的疑慮，提高參與投標意願。
而在近期的地上權標案中，均已體現此相關法規修正的規範，以最近元大得標的北捷松江南京地上權標案為例，該地上權存續期間為70年，地租年息率4.0%，其中地租隨申報地價調整之年息率為1.0%，地租不隨申報地價調整（即以簽約當期土地申報地價為基準計算）之年息率為3.0%，則以107年公告地價計算，年地租設算約為2,949萬元。
善用契約的爭端解決前置機制
但在相關法規修正前已簽署的地上權案件，因無法直接適用新法，如未能以協商或協調等方式解決雙方爭議，則仍然只能透過訴訟或仲裁途徑解決，但考量到訴訟或仲裁所需耗費的人力、物力及時間成本頗巨，故如當初地上權契約中有規範，當有「不可抗力情事」、「除外情事」或「情事變更」等事由發生，而難以履行原合約時，得透過契約所約定的特定程序，先以協商方式尋求解決之道，或得委由契約當事人皆認可之公正第三方調解紛爭，此即為爭端解決前置機制，此外，除契約當事人間應積極交涉外，如能在協商初期即引入相關法律、財務或不動產顧問等專業人士，提供專業分析意見給予協助，更能有助於爭議的妥善解決。
訴訟或仲裁程序的司法判斷見解
若無法依循爭端解決前置機制調整紛爭，或無法協商解決，而須進入訴訟或仲裁程序時，我們觀察到近期的司法判決，法院針對調降租金的請求，給予准許調整與不准許調整的見解並不一致。
以台北花園中心案與昇陽寓見案為例，法院判決皆認定不准許調整；而米林生化與臺中市政府經濟發展局之調整地租訴訟案，法院則判准調降地租。
分析准予調降地租的判決理由，在於該案自公開招標時起，不論是該案土地所在區域或全國之經濟情況、不動產價值，均無明顯大幅上漲或提高之情事，再比對該段期間的消費者物價指數，亦未鉅額增漲，則該案土地申報地價漲幅高達68.5%，顯然是偏離社會經濟及不動產市價行情浮動情況，並非為當事人間訂約當時可以預料的情況，因此大幅度調漲地租對承租人顯失公平，因此判准調降地租之請求。
而華固新天地開發案之仲裁案件，亦採取支持調降租金之主張，仲裁結果為地租之計算維持公告地價之3.5%，然其中2.5%改為固定地租，以大幅度漲價前之102年度公告地價為計算基準，70年不動，另1%則隨公告地價浮動，使得華固建設與住戶之財務負擔得以減緩。
另就除外情事或情事變更等事由之認定，一般多會要求承租人應檢具獨立公正機構所作成之報告及相關資料說明，承租人確實因地價大幅上漲致該地上權案開發經營之執行或財務狀況有重大不利影響。此時，結合相關法律、財務或不動產顧問等專業人士，協力提供專業分析意見，以使法院或仲裁人認定地價大幅上漲構成「除外情事」等，且判准得依財務狀況之不利影響程度為地租調降之修約請求，更是重中之重。
結語
由於公告地價現已修法變更為2年調整一次，根據近日新聞報導，明年（109年）亦可能會有微幅漲跌，故投標人在投標前的評估，除一般設定地上權條件及因應特地基地的限制條件（例如：建築管制、支付代墊工程款、部分區域限建或保留開放空間等）外，應將地租調漲納入考量範圍，並應特別留意地上權契約之相關約定，在規範地租計收的部分是否明確及兼顧上述所討論之彈性，此外，契約並應有明文針對情事變更事由而得協商調整的機制，以避免未來難以預期的財務負擔，事前的妥善評估與規劃，將能節省往後爭議發生的機率及避免爭訟成本，如公告招標須知條件中有任何不明確或恐將影響未來風險的情況，亦建議投標人能於招標過程中盡早向招標單位申請釋疑，以釐清或調整相關風險。
＊本篇作者廖婉君為協合國際法律事務所合夥律師、杜春緯及王仁毅為協合國際法律事務所律師。
