據媒體報導指出，高雄市長韓國瑜妻子李佳芬位於雲林縣古坑鄉的農舍違建爭議，縣政府將寄發排定拆除通知書，李佳芬並召開說明會說明，表示農舍農地已於8月22日以低於原先買價出售予他人。而買家為何會購買具有違建爭議的房屋呢？買家表示，除了價格合理外，其也請教過律師，並將在接手農舍後依法進行改善，同時也願意配合主管機關查驗，另將委請律師提起訴願等救濟程序。透過此一案例，我們也可以來探究違建所涉及的法律問題。
什麼是「違建」？
所謂「違建」，即違章建築，依照違章建築處理辦法第2條規定，指未經主管建築機關審查許可並發給建築及使用執照，而擅自建造、使用之建築物。而違建的態樣，並非專指「在不得興建建築物的土地上興建房屋」始有適用，舉凡任何逾越法令限制之增建、改建、修建情形（例如：頂樓加蓋、陽台外推、露台外推等），或是違反土地使用分區容許的使用用途，均構成違建。
違建，違法嗎？
違建本身即屬違背法令限制之建築，自屬違法，不論為新設違建，或是已被列管緩拆的舊違建與既存違建，都有隨時被舉報拆除的風險。而且，若被認定具有危害公共安全、交通順暢之虞的違建，更是被列為優先拆除的對象，以確保民眾居住安全。
違建可否買賣？
違建既屬違法，可以作為法律上容許交易的標的嗎？此涉及違建是否屬於融通物的爭議，實務見解認為（最高法院48年台上字第1812 號，依法院組織法第57條之1第2項，其效力等同裁判）：「違章建築物雖為地政機關所不許登記，但非不得以之為交易之標的，原建築人出賣該建築物時，依一般法則，既仍負有交付其物於買受人之義務…」，因此，實務上違建仍然是可以進行買賣的，僅是隨時將面臨遭拆除的命運。
買受人買到的，是違建「所有權」嗎？
民法第759條規定，不動產物權未經「登記」即不得處分。因違建並無法辦理建物所有權登記，依照上開法律規定即不得處分。但因為社會上違建案例極多，且交易頻繁，若強制要求恪遵該規定，勢必將導致出賣人因無法將違建部分辦理過戶而面臨違約。因此，最高法院為調和權利義務，在67年第2次民事庭庭長會議決議中創設了「事實上處分權」的便宜措施，認為：「違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人」。可見，買受人如支付價金承購違建，所取得的權利並非「所有權」，而僅是「事實上處分權」而已。
事實上處分權跟所有權的差在哪？
雖有論者認為，事實上處分權等同所有權之概念，但普遍為實務見解所否定。實務見解認為，事實上處分權並非所有權，因此有關於「所有權」可主張的民法第767條第1項「返還請求權」、「除去妨害請求權」、「防止妨害請求權」，均不得直接適用。質言之，實務見解認為處分權，可區分為事實上處分權與法律上處分權（例如所有權），事實上處分權雖具備類似所有權之權能（例如：使用、受益、處分、設定負擔），但因非所有權之本體，故不可直接適用民法上關於「所有權」之規定，但可否類推適用？則仍然存有爭議。至於事實上處分權的保護範圍，實務上也區分情形，分別視立法目的予以保護。例如，違建若遭他人無權占有時，可否主張不當得利或侵權行為？違建之事實上處分權人，在承租的基地出售時，是否具有「優先承買權」？對此二問題，實務上均肯認之。
違建本身終究有礙市容觀瞻，並影響公共安全、居住品質，更可能影響環境衛生及水土保持，對於周遭環境形成危害，應予適當管制，並加強查緝、列報拆除。民眾在購屋選擇時，也應特別留意是否有逾越法令使用、加蓋增建等違章情形，並仔細校對權狀範圍、拍攝建物外觀以及內部使用區域，向建築主管機關洽詢是否有違章情事，以避免損及自身權益。
＊作者為律師
