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「刀叉吃人肉」 6張卡揭美河市黑幕
「刀叉吃人肉」 6張卡揭美河市黑幕
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美河市。(楊子磊攝)

美河市位於新北市新店區中央路與環河路交叉口,佔地2萬7999坪,台北市府持有99.35%土地,該地作為新店捷運機廠,供捷運停放、班次調度、出車檢查清潔等,聯合開發大樓與機廠共構,並與捷運小碧潭站聯通。全案的正式名稱是「新店機廠聯合開發案」。

美河市位置圖
(製圖:風傳媒)

 

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美河市。(楊子磊攝)

美河市案發展至今,最大爭議是土地徵收和鑑價問題。

土地徵收問題

2013年時任監委的李復甸砲轟,美河市案根本是「政府搶百姓土地賣給建商」,一句話清楚點出土地徵收爭議。

話說從頭,政府自1988年開始推動聯合開發,但因欠缺明確計畫,331位私地主普遍不敢參與,因此政府在1991年起以機關用地名義強制徵收土地。直到1999年政府核定都市計畫細項《大眾捷運系統土地開發辦法》,市府再發函21位未參與徵收的地主,徵詢參與聯合開發投資意願事宜,並與日勝生公司合作。

台北市廉政委員批評,不配合聯合開發、土地就要被徵收,直到地主所剩無多,建商才與私地主出面參與聯合開發,政府再撤銷徵收,將先前徵收來的民地進行聯合開發,並把徵收來的土地移轉給私人。這等同於是政府變相協助建商整合土地,整合完成後,再與建商一起開發、過戶分配給一般人購買。

鑑價問題

「聯合開發案」就是台北市政府自己是公地主,連同其他私人地主,一起找投資人(建商)來開發土地,再一起分配開發後的成果、樓地板面積。因此美河市案大家最關注的是如何分配樓地板面積,其中涉及台北市政府的土地值多少錢,建商的建物花了多少錢,以及雙方如何根據彼此的「貢獻度」來決定分配比例。

台北市廉政透明委員會的調查發現,美河市案的「鑑價」,藉由「低估土地價值」、「高估建物價值」,讓廠商獲利最大化、台北市政府損失極大化,導致擁有99.24%土地的台北市政府,僅得到30.75%的權益分配。

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美河市。(楊子磊攝)

結果

日勝生實際建物貢獻度:120億

市府評估建物貢獻度:近175億

問題關鍵

台北市所有的捷運聯合開發是依照1999年定案的《聯合開發權益分配注意事項》進行,但廉政委員認為,該注意事項「不合理、也未能因時制宜調整,致使建物貢獻度嚴重高估」。

美河市案建物的間接費用,僅憑建設公司口頭說法,就直接訂出16%的比率,在前捷運局副局長毛淞鶴2007年主持的會議中,更以「施工困難」為由,擅自加到18%,建物貢獻度因此被高估近2.29億。而《聯開注意事項》1999年定案時的放款利率是7.667%,但2006年已降為4.1%,捷運局不僅未調整利率,而且日勝生根本沒開始興建就鑑價。此外,營業稅原本就可以轉嫁給買屋者,美河市案卻將「稅管費」列入「營業稅」,再將營業稅列為建物貢獻成本,因此高估至少6.4485億。

再加上前捷運局聯開處長高嘉濃濫用職權,偽造鑑定報告,虛增建造成本14億,更提高日勝生權配比例,使得捷運局與日勝生分配比例的底限竟被建議為31%:69%,此後北市府與日勝生的談判協商已再難挽頹勢。

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美河市。(楊子磊攝)

結果

捷運局主導估價:約28萬元/坪

日勝生取得的市價:60萬元/坪

問題關鍵

根據《聯開注意事項》,土地的貢獻度要以開發後的土地市價計算。要在2006年推估2016年4月開發後的土地市值,有很高的變數與難度,鑑價基準日選擇在2006年已不合理,捷運局竟還自創違反《不動產估價技術規則》的鑑價公式,指示估價師依照「土地開發前價格加計資本利息綜合利率」的方式計算。因此,兩家估價事務所推估出來的土地市價,與日勝生在接近時間取得的市價相去甚遠。而且,估價規則明訂須採用至少兩種估價法,但捷運局委託的事務所都只以「土地開發分析法」估價。

採用「土地開發分析法」,包括建造時間、利息高低都是重要變數,但市政府、日勝生委託的事務所共4份報告,鑑價參數設定都不一致,廉政會質疑,這樣的鑑價報告能算數嗎?

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此外,市政府計算建商建物貢獻度的利息,使用1999年的行情、8%複利計算,但對於自己的土地,卻只用2006年2%到3%左右的利率單利計算,明顯是不平等條約。

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美河市。(楊子磊攝)

結果

台北市政府擁有99.24%土地,分到30.75%樓地板(優先選取商辦、商場與停車位)

問題關鍵

美河市包括辦公室、商場及住宅大樓,在分配樓地板面積時,日勝生建議應以「商業辦公大樓為主、商場為輔,使台北市政府可以透過不動產租賃獲得長期穩定的收益」,並提議以「包底抽成」的方式向捷運局回租商場,在日勝生「應該」會租的前提下,捷運局未進行商圈發展評估,就採信日勝生的建議,優先選取在當地出租不易的商辦與商場。

此外,每個要價110萬的停車位,分配權值不到80億元的台北市府,竟然就拿了1137個,花掉12億5070萬元,佔分配權值15.6%。

而且,歷次權利分配會議,除了1次協調協商會議由聯開處前處長高嘉濃主持外,其餘都由日勝生人員當主席,實在是匪夷所思。

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美河市。(楊子磊攝)

 

針對美河市案,廉政會報告直陳,「如果這不是『刀叉吃人肉』、甚麼才是『刀叉吃人肉』」?並建議台北市府採取以下做法:

  1. 儘速檢視所有聯開案,是否還有類似本案的「自創土地估價方式」。
  2. 儘速修訂不合理的《聯合開發權益分配注意事項》,調整土地鑑價方式。
  3. 未來土地估價至少應採兩種以上估價方式。
  4. 未來重大開發案或BOT案,所有相關文件都應「線上同步」揭露。
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