風評:勿忘年輕人的痛苦─談房仲業要求降稅的謬論

台北房地產房市(呂紹煒攝)

台北房地產房市(呂紹煒攝)

不意外的,在房市步入空頭2年多後,業者提出降低房地合一稅率的要求;不過,只要政府、還有社會各界,稍微對過去房價高漲帶來嚴重的經濟與社會成本、年輕人與弱勢者的痛苦,還稍微有一點點的記憶,那就該立即把這個餿主意丟到垃圾桶中,連討論都不必討論。

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會理事長林正雄日前在年終記者會上指出,過去兩年房市遭稅制重擊,房市元氣大傷,整體房市仍顯量能疲弱,因此呼籲政府應將房地合一前兩年的稅率,由35%至45%調降為20%,以符合有稅制有稅收的理想。

業者所謂的「稅制重擊」,指的就是去年上路的房地合一稅制;這個新制最重要的意義有2個,一個是過去台灣的房地產交易幾乎等於不課資本利得稅,因此讓房市炒作投機成為顯學,投機客一本萬利卻又不必被課稅。房地合一稅讓房地產交易變成實價課徵,且針對其中的資本利得課稅。

第二個意義是對短期進出課高額稅以壓制短期炒作投機,對持有1年以內者賣房獲利課45%的稅率,1-2年稅率為35%,超過2年到10年者稅率20%,10年以上稅率15%。而因為強調的是課投資者的資本利得稅,因此有獲利才要繳稅,自用住宅者有400萬元免稅額,每6年享受1次,超過免稅額部分適用10%稅率。

因此,這個稅制對一般規規矩矩、只是買房要自住的民眾而言,影響不大;即使民眾要賣掉自住的房子,一來有400萬的免稅額,二來即使扣除免稅額之後仍有獲利,其稅率亦為只有10%的低稅率。

不過,這個制度卻對那些買空賣空、炒房投機者、當然還有靠更多成交量獲利的建商、房仲大有影響。在那個房市大多頭時期,房市年成交量可以到40萬戶,部份地區的房價能以年漲兩位數的速度飆升;但買賣者有超過半數是所謂的「投資客」─其實就是炒房者的文雅稱呼。

在這些炒房者「齊心努力」下,把全台的房價所得比拉上全球高點,台北市甚至曾經拉高到近16倍、居全球前3名的高點,高房價成為全台民怨之首,房地合一稅就是在此背景下推出。若非民怨之深切,以建商勢力之大、荷包之深,此案是不可能在立法院通過。

房地合一稅確實對壓制炒房風產生效果,投資客從房市退場,房價不再飆漲,此為業者對房地合一稅制「視如寇讎」的原因。但換個角度度,房市經過十多年的大多頭,原本就已居高思危,在新稅制上路前已有後續無力之勢,把今日房市不景氣全然歸罪於此稅制,顯然不合理。

而業者說:「房地合一稅率是影響民眾買賣意願的主因,若稅率不能調降,明年成交量恐仍難脫低潮」,則更是錯誤又蓄意混淆的說法。事實上,現在影響民眾買賣意願最大的因素是:高房價。雖然房市步入空頭、成交量下降,但房價降幅卻有限,台北市的所得房價比仍在15倍以上的高點,以台灣民眾的薪資、所得停滯、經濟低成長的情況下,有多少人買得起?

房地產業內人士其實就多次呼籲業者要「有感降價」,否則成交量難放大,房市只會持續盤跌。試問,當新北偏遠的工業區住宅,還在開一坪70-80萬元時,然後市場餘屋比比皆是,要那些自住購屋者進去購屋,不是把購屋者當肥羊宰嗎?

業者呼籲政府降稅,但卻完全忘記、也不提起,要提振房市、增加成交量,真正該降的是價格,業者先反躬自省吧。更現實的是,去年全台房市成交戶數降到24萬多戶的低點,今年預估也只有26萬多戶,而全台餘屋估計仍有80-100萬戶。未來台灣的人口很快就進入負成長、海外工作人數持續增加、薪資與經濟維持低成長,所有因素都不利於房市。那些手上有「一把房子」的建商、投資客,如果堅守價格、不願有感降價早點變現,就是甘冒更大的風險、也可能承受更大的虧損。

一手推動富人稅與房地合一稅制的前財政部長張盛和,顯然是頗有先見之明。在卸任前曾經說過,那些被課稅的既得利益者,先是對準富人稅翻案,然後就會想翻房地合一稅。現在富人稅已部份被翻轉,然後就是房地合一稅了。

至於政府面對業者的呼籲、要求,唯一能作、該作的就是:忽視它、忘了它,因為那對台灣社會而言,是一帖毒藥;更別忘了在低薪難解環境下,高房價帶給年輕人(甚至所有民眾)深切的痛苦─而竟然至今,業者仍想維持高房價!

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