風評:原來,建商已全面滲透台北市議會了!

2017-04-22 08:10

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8成議員反對全面實施容積代金制,顯示建商在影響力深入議會。(呂紹煒攝)

8成議員反對全面實施容積代金制,顯示建商在影響力深入議會。(呂紹煒攝)

真是「不經一事不長一智」,要不是「容積代金制」一事,外界還不知道原來建商對台北市議會的「滲透」已到達接近全面進駐的地步了!

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所謂容積代金制,簡單講就是建商取得公共設施用地保留地後捐給市政府,政府則給予容積獎勵。因公設保留地價格極低,容積獎勵則必然使用在菁華高價地段,中間有龐大的利益,都歸於建商與掮客。因此3年前郝市府訂定容積代金制,建商需要增加容積必須向市府繳納代金,市府再用代金取得公設保留地。這3年過度期中,建商可全部繳納代金,或代金與捐地各半。今年7月是過度期的日落條款,未來建商只能以繳納代金取得額外的容積。

容積代金制對大部份人都算是有利─政府取得代金後可依需要與優先秩序取得公設保留地,地主不會因嚴重的資訊不對稱而權益受損─只有建商(及掮客)的利益受損;因為過去在取得公設保留地與得到的容積獎勵之間,存在鉅大價差與利益,這部份全歸於建商;代金制讓利差空間消失;此外,代金制能讓資訊更透明,尋租空間亦被壓縮。

不過,這樣一個制度,竟然讓市議員群起反對,63名市議員中有51名聯署要求刪除落日條款,也就是說他們都反對把捐地容積獎勵制全面改為代金制,顯然是把建商與掮客的利益放在優先地位,而且是不分藍綠黨籍議員都有參與連署,再次印證鈔票與利益是不分顏色。

台灣的公共設施保留地確實是全球一大奇蹟;政府作都市計劃時,不管有錢沒錢、甚至有沒有需要都不管,劃設一堆公共設施,從道路、公園、學校到停車場、社教機關都包含在內。結果政府沒錢徵收,只有擱著,台北市政府估計全部徵收要花1兆元;而全國的公設保留用地有2.5萬公頃,價值超過7兆元。所有人都知道政府永遠不可能有足夠的錢徵收這些用地。

不過,政府為此想出了各種「無償取得用地」的方法,而市場也永遠有尋租套利的人。過去最為人知、使用也最頻繁的就是「捐地抵稅」政策;台灣許多富人喜歡用低價(新價的1-2成)買進,然後捐給政府抵稅,抵稅卻是以公告起貨,對富人而言是一條安全穩當的節稅方式。

只是這種方式讓國家的稅收損失慘重,最高峰時1年稅基流失逾1,000億元。會用捐地抵稅者一定是邊際稅率40%的富人,代表的是每年稅收損失超過400億。財政部最後受不了,終於頒布解釋令,限制捐地抵稅只能抵土地公告現值16%的標準後,之後此種手法近乎絕跡,因為划不來。

接著就是建商的捐地容積獎勵,建商或掮客時常給地主的價格不到公告價格的1成,但在轉為菁華地段的容積獎勵後,價值跳躍翻轉數十到百倍,這些利益都歸建商、掮客。改為全部以代金制後,利益空間即使不是全部消失,也被嚴重壓縮;政府取得的代金再用作取得公設保留地之用。曾當過建商的市議員王世堅就反對刪除落日條款,理由就是他理解其中龐大的利益,「容積的移轉必須全民共享,不能只是少數人的炒作」。

地主在此機制下,雖然不能如過去一樣砍價找買主,以便快速脫手變現,但至少利益不會再被建商或掮客剝削。縱然目前此制度的運作仍有可改進之處,但就社會利益而言,代金制當然較過去舊制佳。議員們阻擋全面代金制的新制上路,不論說了多少「公益理由」,但顯然是有建商利益還是「重中之重」。

過去外界總認為房地產業者、建商在議會、立院都擁有龐大影響力,看了此案,該體認到此言不虛。面對8成市議員的反對 ,市府挺得住嗎?而中央與各地方政府更該思考與加速執行者,應該是在台灣經濟與社會改變下,加速那些「已經用不到又無能徵收」的公設保留地,儘快解編吧。

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