容積代金制》7月起「代金」上路 建商憂虧錢、地主更難等到徵收

2017年04月21日 08:30 風傳媒
建商憂心未來一旦全面實施代金制,不但公保地主很難等到徵收日,就連建商也難有誘因參與政府的遊戲規則。(資料照,陳明仁攝)

建商憂心未來一旦全面實施代金制,不但公保地主很難等到徵收日,就連建商也難有誘因參與政府的遊戲規則。(資料照,陳明仁攝)

前台北市府郝龍斌時代,甲級動員藍議員表決通過《台北市容積移轉審查許可自治條例》,希望全面推動「代金買容積」制,或稱「容積代金」制,此制的優點在於政府向建商取得的代金,可用以徵收公共設施保留地地主,因為北市府仍持續積欠地主達1兆,但為了給民間準備期,此制於郝時期也訂定3年「緩衝期」,直到今年6月30日落日。落日前,採用「雙軌制」,即建商取得容積的方式有兩種,可一半捐地一半繳代金買容積,或全數交代金買容積。不動產公會擔心,政府要求的代金金額過高,恐讓建商望而卻步,缺乏誘因。

公設私有地需經過地主同意才能畫線 市府積欠徵收費

自台北市於民國45年都市計畫主要計畫核定後,許多私地主的土地被政府規劃作為公共設施用地,如公園、道路等,但政府財政拮据,無法編列大筆預算徵收取得,因此,長期積欠地主,而公設私有地也需經過地主同意,方可畫線、畫停車格、收停車費,形成行政上的窒礙。

g台北市將自12月1 日起針對停車格收費。(呂紹煒攝).jpg
公設私有地也需經過地主同意,方可畫線、畫停車格、收停車費,形成行政上的窒礙。(呂紹煒攝)

起初,政府推動,凡捐贈公設保留土地,即可換取容積,且為了獎勵捐地,平均捐地1平方公尺,就可獲得捐地面積3倍的容積,且因主要計畫為全市統一辦理,捐A行政區的土地,可到B區建案使用,即可「跨區」放置容積,在土地買賣的資訊落差下,開始出現眾多嗅到利益的仲介。

低價購地換取容積 奢華地段再蓋豪宅

仲介開始在老舊社區,利用資訊落差,以低價向不知情的地主便宜購地(甚至只有市價的1成),從中賺一手後,以高價(甚至有高於市價1.6倍以上價格)賣給建商,建商取得公保地後捐給政府,換取政府給予捐地面積3倍容積,到奢華地段蓋豪宅,再賣給高端消費者,獲取暴利入袋;也有的財團先以低價向仲介取得公保地,捐給政府用以抵免稅額,都發局認為,諸多亂象開始因「利」而生,而最大的爭議在於利益進了私人口袋、不歸公,助長房價炒作。

20161101-台北市環保局11月起於信義區香堤廣場禁菸區逕行取締開罰。圖為環保局人員進駐香堤廣場進行稽查-(蘇仲泓攝)
建商取得公保地後捐給政府,換取政府給予3倍容積,到奢華地段蓋豪宅,再賣給高端消費者,獲取暴利入袋。圖為信義區。(資料照,蘇仲泓攝)

因此,北市府從郝龍斌到柯文哲承接,都希望全面推動新制,即「容積代金制」,不過,此制讓不論是商界或政界,紛紛前往柯市府關說,希望擋下新制的人,絡繹不絕,柯文哲近期也透露了「很多人來施壓」之意。

容積代金制 市府可以現金補償地主

之所以引起各方關切,在於新制阻擋了部分既得利益者的利益。新制「容積代金」,建商若想要獲得額外的容積,必須向政府繳交「容積代金」,政府取得代金後,用來徵收地主的公保地,如此,等同於政府作莊,成立一個虛擬的「容積銀行」,都發局認為,由政府掌握容積量,可以讓價格透明,避免掮客炒作房地、獲取暴利,也可以依照都市需求,計劃性地選擇取得公保土地的先後次序,代金除了可補償政府一直沒錢徵收的地主外,還能兼顧徵收未來可見的新闢道路或公園等。

20170420-台北市長柯文哲、SOGO百貨董事長黃晴雯20日出席「SOGO新食器時代,禁用一次性及美耐皿餐具」記者會。(顏麟宇攝)
柯文哲(中)希望全面推動新制,即「容積代金制」,不過,此制讓不論是商界或政界,紛紛前往柯市府關說。(資料照,顏麟宇攝)

在新舊制轉換期間,郝市府時代定了3年的轉換期,3年中採「雙軌制」,即民眾有兩個選擇,方案一,50%的容積透過「捐地」換得,另50%容積向政府繳交代金購得,方案二,全數容積採向政府交代金取得。都發局表示,3年來的成效顯示,民眾多半一開始先採「方案二」,願意與市府配合全數交代金買容積,但通常都會來改成「方案一」,可見由掮客介紹下的購地方案,對建商來說較有利可圖。

都發局擔心不推動代金 無財源補償

此外,這3年來的成果還顯示,共有約60件申請案,已收取代金5.79億元,但至今市政府共積欠地主高達1兆元,都發局擔心,若再無法全面推動容積代金制,就無法取得足夠的財源補償地主,政府在未徵收的情況下佔用土地,也會持續下去。

然而,此案由藍營市議員葉林傳於去年底提案,刪除3年落日條款,即無限期維持「雙軌制」,並獲得61位議員中的51位、8成支持廢除落日,此舉讓都發局擔心,不但難以早日歸還地主正義,都市容受力也會持續遭壓迫,利益始終會因資訊落差,進到中間人的口袋,而非歸公。

20170314-東區門戶企劃企業菁英座談,林洲民局長發表簡報。(盧逸峰攝)
都發局擔心,不但難以早日歸還地主正義,都市容受力也會持續遭壓迫,利益始終會因資訊落差,進到中間人的口袋,而非歸公。圖為都發局長林洲民。(資料照,盧逸峰攝)

不過,業界有另一層疑慮,不動產開發公會全國聯合會秘書長于俊明表示,市政府推動代金買容積制度,建商普遍認為代金價格過高,他解釋,該套制度的想法是「漲價全部歸公」,但若沒有漲價或漲幅並不多,「歸公」的結果就是建商虧本,尤其當前房價正在下跌,更加引起建商不安。

開發商:繳交代金易損失,建商難有誘因

他說,政府訂定的代金的價格,是用房屋未來的估價來計算,若一棟原本5層,每層1000萬、總價5000萬的樓,因為增額容積,蓋到7層,總價7000萬,則多出的兩層容積2000萬,就是政府要跟建商收的容積代金,但若屆時只能賣到6500萬,則中間的500萬就是建商的損失,他認為,現行「雙軌制」還有50%能沿用捐地換容積(舊制),未來一旦全面實施代金制,不但公保地主很難等到徵收日,就連建商也難有誘因參與政府的遊戲規則。

20170322台北市公私力改革都更效能對策研商會議。台北市不動產開發商業同業公會秘書長于俊明。
台北市不動產開發商業同業公會秘書長于俊明認為,現行「雙軌制」還有50%能沿用捐地換容積(舊制),未來一旦全面實施代金制,不但公保地主很難等到徵收日,就連建商也難有誘因參與政府的遊戲規則。(資料照,曾原信攝)

對此,都發局科長黃智卿回應,代金部分市府有找估價師公會估量,會合理地扣除成本,並非一坪80萬就向建商收取80萬元,基本上,是由容移後的土地市價,減去容移前的土地價格,也即「移入的容積對基地開發有多少增益」來計算。她補充,實施全代金制後,政府越早充實代金庫,就能越早還給已開發卻未徵收地主應得的權益。

加入Line好友

【我要發風】

風傳媒歡迎各界分享發聲,來稿請寄至 opinion@stormmediagroup.com,並請附上姓名、聯絡方式、自我簡介,謝謝!

我想再看到這個主題