容積代金制》北市51議員聯手擋「代金」 恐任掮客續炒房獲暴利

2017年04月21日 08:30 風傳媒
建商過去購得私人的「公共設施保留用地」,像是道路、公園,只要捐給市政府,政府就給予捐地平均3.2倍的容積,台北市長柯文哲近期私下透露,希望能貫徹落日條款,全面實施容積代金新制。(資料照,余志偉、陳明仁攝、北市府提供/影像合成:風傳媒)

建商過去購得私人的「公共設施保留用地」,像是道路、公園,只要捐給市政府,政府就給予捐地平均3.2倍的容積,台北市長柯文哲近期私下透露,希望能貫徹落日條款,全面實施容積代金新制。(資料照,余志偉、陳明仁攝、北市府提供/影像合成:風傳媒)

台北市政府在郝龍斌時代推出「容積代金」新制,以3年作為舊制「捐地換容積」的落日條款期間,至今年7月起,建商若需增額容積,必須向市政府繳「代金」買容積,以此解決過去建商只要捐出「公共設施保留地」,就可獲得捐地平均3.2倍樓地板的「暴利落入私人口袋」問題。據了解,台北市長柯文哲近期私下透露,希望能貫徹落日條款,全面實施容積代金新制。

8成市議員連署提案 要求刪除落日條款

然而,此案遭市議會8成、共51名不分黨籍議員連署提案,要求刪除落日條款,與監察院的糾正逆向,此舉形同是由市議員帶頭,恐繼續讓掮客居中斡旋,低買高賣土地,建商輕易獲得爆量容積,且延宕市府至今已積欠眾多小地主共1兆元、遲未歸還的不正義情事。

20170420-SMG0035-台北市待徵收的公共設施保留地-01.png
 

「捐地換容積」舊制指的是,建商凡購得私人的「公共設施保留用地」(如道路、公園),只要捐給市政府,政府就給予捐地平均3.2倍的容積作為獎勵,如此政府不必編預算徵收公保地,而建商可將該容積作為豪華地段的豪宅增額空間,從中賺取鉅額利益,也因為中間的龐大價差,仲介(掮客)往往主動找上公保地地主,公保地主則往往因資訊落差,被以低價收購,仲介再轉手賣給建商,仲介也從中賺一手。

「捐地換容積」缺失 容積利益爆量進建商口袋

北市府認為,「捐地換容積」制度缺失,讓容積利益不歸公,反爆量進入私人建商口袋,甚至被財團用以捐地抵稅,亂象頻生,且對於徵收民眾公保地的先後次序,並不掌握在政府手中,政府無法引導都市公設的發展方向。

因此,在郝龍斌市府時代催生了「容積代金」制,建商若需要增額容積,需向政府繳交代金購買,政府獲得代金後,用來補償已開闢未徵收的公設地主,或著眼於未來要開闢的公設用地徵收,根據都發局統計,市政府現規劃做公設用地,但未向地主徵收的金額欠債,竟高達1兆,地主人數則不可計數。

2017-04-19-反年金改革軍公教團體包圍立法院抗議-郝龍斌到場-顏麟宇
郝龍斌市府時代催生了「容積代金」制,建商若需要增額容積,需向政府繳交代金購買。(資料照,顏麟宇)

為了走向全面代金制,新舊制轉換期間,規劃有3年的過渡期,在這期間,建商取得容積的方式採「雙軌制」,建商可選擇全數繳代金獲容積,或者,一半容積用捐地換容積取得,另一半容積以向政府繳交代金取得。

3年、60案 建商多以50%買容積、50%用捐地取得

經查,都發局在這3年的過渡期間,共有約60件建商容積申請案,建商多半選擇50%買容積、50%用捐地取得的方式,政府在這3年,共獲代金約6億元,都發局透露,部分一開始選擇全數以代金向政府買容積的建商,後來幾乎都會改為50%、50%制,顯見建商透過民間仲介買地捐地換容積一途,獲利之龐大。

3年雙軌制將於今年6月底落日,然而,在市議會由藍議員葉林傳提案,並經50名不分藍綠議員支持,希望廢止此3年落日條款,意即永久實施「雙軌制」。

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葉林傳:政府不應賣容積,應以土地持有年限衡量

葉林傳受訪時表示,提出此案,其實是要市府重新思考容積制度的妥適性,他認為,政府不應該帶頭賣容積,更不該繼續實施現行法規定道路必須15米以上、開放空間2公頃以下才能容積移轉的標準,他認為,應依照公保地主持有土地年限的多寡,作為政府判斷容移的先後次序,這才符合公平正義。

若依照葉林傳所說,政府若實施土地持有年限高者優先容移,地主多半不會自己蓋房子,故容積勢必會賣給仲介,到達建商手中,出現掮客炒作房地,在都發局認為,並不符合居住正義。對此,葉林傳表示,就算政府做莊,賣容積給建商,建商就不會開高價、炒房了嗎?他將焦點繼續放在市政府現階段徵收公保地,並沒有一套公平的標準,他認為,這才是關鍵,地主會問,「代金(買地)的話,什麼時候會輪到我(的地)?但我問過政府很多次,都沒有(評估收購優先次序的機制)」。

台北市議員葉林傳。(余志偉攝)
台北市議員葉林傳表示,市政府現階段徵收公保地,並沒有一套公平的標準。(資料照,余志偉攝)

不過,若不落實代金制,則政府根本連購地的錢都沒有,又要如何徵收地主的公保地?葉回應,政府現已有一套機制,即每年會編列一固定金額讓地主來投標,地主將手上的地開價,最高不得超過公告現值的15%,政府採「價低者得標」,買下價低者持有的公保地。

葉林傳:公保地保留市場機制,老舊社區才有機會

此外,葉林傳認為,應讓公保地保留市場機制靈活買賣,否則什麼時候才輪到老舊社區的公保地徵收?他以大同區可見的情況舉例,一條道路中卻有地主的房子卡在道路中間,政府沒錢徵收,道路也沒法供民眾順暢使用。葉說,提案廢除3年落日的理由,是希望政府回到最原始的制度檢視,不要喪失地主權益。

不願參與連署的國民黨籍議員王鴻薇,有另一套迥異想法。她認為,「捐地換容積」的舊制,讓「容積滿天飛」,城市不均衡發展,靠仲介居中買地再賣給建商,建商再把容積灌到是市中心的高房價地段,過程中,不見政府身為管理者的角色,她認為,全面代金制才是對的,郝市府時期推動的容積代金制得來不易,建商未來繳交的代金也可以更好的「取之於民,用之於民」,除了用以補償與徵收公保地外,也可用於公宅的補貼,創造政府財務收入。

台北市議會教育委員會13日進行專案報告蕭曉玲案,議員王鴻薇質詢。(陳伯聖攝)
不願參與連署的國民黨籍議員王鴻薇認為,「捐地換容積」的舊制,讓「容積滿天飛」,城市不均衡發展。(資料照,陳伯聖攝)

王世堅:容積移轉須全民共享,非少數人炒作

「容積的移轉必須全民共享,不能只是少數人的炒作」,同樣不願意連署的綠議員王世堅則表示,他自己有建商背景,理解當中有多麼龐大的利益,他不認同捐地換容積制,認為應該要全面實施代金換容積。他認為,容積要釋出給私人,政府必須換回公共利益,因為容積影響到生活品質,要容積就由政府成立虛擬的「容積銀行」,建商來跟政府買,政府收了錢,才能做跟公益相關的事情。

20170109-台北市市議員王世堅。(盧逸峰攝)
台北市議員議員王世堅不願意連署,他表示,他自己有建商背景,理解當中有多麼龐大的利益。(資料照,盧逸峰攝)

而監察院也於2010年對現行捐地換容積制度,提出糾正。報告指出,容積制讓都市缺乏容積總量管控機制,各式獎勵容積之累加竟無上限規定,「淪為建商炒作得利」,「主管機關控管工具不足」,此外,「高房價地區以及低密度發展區,易成為容積移轉、都市更新重點實施地區,對於真正老舊地區或亟需優先進行都更新地區,反而較少實施」。

容積新、舊制各有擁護者,監察院也對現行捐地換容積制提出糾正,但就在市府有意讓舊制3年順利落日,卻有高達8成、共51位議員,共同連署欲擋下落日,讓50%買容積、50%捐地取得容積的方式,無限期延長。

部份議員不瞭解 只是同儕壓力下跟進

經詢問,部分議員能說出容積新、舊制的差別,與擁護原因;部分議員受到頻繁遊走在議員辦公室的利益團體遊說妥協;更多的議員,卻是看著同黨議員同儕簽了連署,沒來由的跟進,或只是基於「我沒意見」、「都可以」,甚至是「不了解」所以連署,因為希望自己往後的提案也能同樣獲其他議員支持,如此的連署品質,形同讓許多小市民的重大權益,被隨意地處置與利益交換掉。

20170329-五月天 大安森林公園(菡翎攝)
公園等公共設施保留用地,卻因容積制讓都市缺乏容積總量管控機制,各式獎勵容積之累加竟無上限規定,「淪為建商炒作得利」。圖為台北市大安森林公園。(資料照,菡翎攝)

51議員名單曝光 不分黨派都連署

經查「提案12126號」議員連署記錄,支持廢除3年落日條款,不願走全面「代金換容積」制的國民黨籍議員,包括葉林傳、陳重文、吳碧珠、陳錦祥、厲耿桂芳、歐陽龍、李新、陳永德、李芳儒、郭昭巖、汪志冰、林亭君、陳孋輝、徐弘庭、戴錫欽、吳志剛、鍾小平、王欣儀、李傅中武、陳炳甫,共20名。

民進黨籍議員跟隨連署者,有江志銘、謝維洲、黃向羣、許淑華、高嘉瑜、顏聖冠、何志偉、簡舒培、張茂楠、李建昌、阮昭雄、王閔生、顏若芳、許家蓓、梁文傑、劉耀仁、周威佑、周柏雅、李慶鋒、王孝維、王威中,共21名。

其他黨籍議員參與連署者,包括親民黨籍黃珊珊、林國成,新黨陳彥伯、潘懷宗,民國黨徐世勳,無黨陳政忠、林瑞圖、童仲彥、李慶元,台聯陳建銘,共10名。

過半議員通過 可能無限延長「雙軌制」

8成議員阻擋落日,代表了議會的過半意見,由於該案爭議分歧很大,目前已送出法規委員會,在二讀會排案中,若在本會期處理該議員提案,有可能會以過半簽署的現況,通過無限延長「雙軌制」,則恐會造成掮客繼續炒作房地、建商可輕易可獲爆量容積,以及政府始終缺少足額代金,彌補長期積欠地主的1兆元,而若本會期該案沒來得及排入議程,則雙軌制就會按原定時間,於今年6月30日廢止,開啟北市全面「代金換容積」時代。

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